提单背书转让的法律效果

杜永涛

一提单的法律性质
从有关提单的国际公约和国内立法来看，很少有对提单作出明确的定义，《海牙规则》和《维斯比规则》均没有给提单下一个明确的定义，直到《1978年联合国海上货物运输公约》即《汉堡规则》出现，国际上才有了被若干国家共同接受的、统一的提单的明确定义。按照《汉堡规则》，提单是指用以证明海上货物运输合同和货物已经由承运人接收或者装船，以及承运人保证据以交付货物的单证。《汉堡规则》已经于1992年11月生效，但海运大国均未加入该规则，目前缔约国拥有的船队总吨位尚不足2％，尚缺乏国际普遍性。
英国法院在1794年Lick Barrow 诉 Mason一案中首次确认提单具有document of title 的功能，国内将其译作物权凭证，学术界关于提单的物权凭证功能的学说归纳起来，主要有四种，即物权凭证说，所有权凭证说，抵押权凭证说和可转让的权利说。
1物权凭证说是最传统的一种学说，该学说认为为适应国际贸易中单证买卖的正常运转的要求，提单应具有船舶所载货物物权凭证的效力，提单代表着货物，谁持有提单，谁就有权要求承运人交付货物并对该货物享有所有权。
2所有权凭证说将提单所具有的物权效力归结为一种所有权效力。此说依据对提单的所有权效力的强调程度不同而形成绝对所有权凭证说和相对所有权凭证说两种观点。绝对所有权凭证说认为，承运人、船长或者承运人的代理人签发提单给托运人之后，提单上记载的货物所有权即依附在提单之上，对提单的拥有等于无条件的拥有货物，即使货物已经不在承运人或船长占有之下，提单持有人仍可向实际占有人无条件的主张对货物的所有权，提单的转移或转让，绝对的产生货物所有权的转移；相对所有权凭证说认为，提单不具有绝对的所有权效力，货物所有权的转移，除提单的转移或转让外，还需要满足民商法中所有权转移的条件。
3抵押权凭证说认为提单物权效力不仅包括所有权效力，而且也体现出抵押权效力，因为提单可以用来抵押以融通资金或为其他债务提供担保。
4可转让的权利（或债权）凭证说对提单的物权凭证功能持完全否定的态度。它认为提单是产生于货物运输这一环节中的文件或单证， 这就决定了对于提单的定义以及提单到底具有哪些性质的问题，只能到海商法或有关提单运输的法律之中去寻找答案。以此为立足点，该学说认为提单的持有和转让与货物所有权的拥有和转移在许多情况下是完全脱节的，提单的转让只是转让货物的推定占有，并不带来货物的所有权的必然转移；即使在国际贸易的运转程度中，提单也完全没有成为或强化为物权凭证的必要。因此，把提单说成是物权凭证是一场历史的误会。提单作为海上货物运输单证的一种，除了是海上货物运输合同以及货物已经由承运人接收或装船的证明外，它只能是一种可转让的权利（或债权）凭证，即据以向承运人提取货物的凭证。
权威的Benjamin’s第五版18－005段写道：“There is no authoritative definition of “document of title to goods” at common law, but it is submitted that it means a document relating to goods the transfer of which operates as a transfer of the constructive possession of the goods, and may operate to transfer the property in them.” 除了普通法外，英国一项立法（Factor’s Act 1889）的第一条也对document of title to goods下了定义，并强调了货物的占有权和控制权，具体如下：”the expression of document of title shall include any bill of lading, dock warrant, warehouse-keeper’s certificate, and warrant or order for the delivery of goods, and any other document used in the ordinary course of business as proof of the possession or control of goods, or authoring or purporting to authorize, either by endorsement or by delivery, the possessor of the document to transfer or receive goods thereby represented.”
从上述有关document of title的两个权威性解释中可以看出，提单作为海上货物运输的主要权利凭证，它的转让毫无疑问可以转让货物的实质占有权，卖方或发货人把提单背书（指示提单）或直接交付（不记名提单）给卖方或收货人，从而将货物的实质占有权转让给他，或者把提单背书或交付给银行作为抵押之用。提单的背书或交付会转让实质占有权，也可以转让货物所有权，但不一定转让货物的所有权，因为所有权的转让还要看双方的真正意图，而把提单背书或交付只是转移所有权的表面证据。因为所有权或物权的归属与转移是完全可以与提单的签发与转让相分离的，就承运人与托运人而言，承运人接收货物而签发提单给托运人，意味着对货物的实质占有权从托运人转移至承运人，而托运人成为货物的推定占有人；就提单的出让人与受让人而言，提单的转让只是转移或改变了对货物的推定占有，或只是转移和改变了有权依据提单向承运人提取货物并对货物进行实质占有的人；就承运人与提单持有人而言，承运人收回提单并向提单承运人交付货物则标志着承运人对货物实质占有的结束和提单持有人对货物的推定占有转化为实质占有。
有关国际货物贸易中所有权的转移，联合国国际货物销售合同公约并未作出规定，而是将这一问题留给国内法或当事人选用的国际惯例去解决。下面以英国法和中国法为例对所有权的转移作一下说明。《1979年英国货物买卖法》以当事人的意图作为判断货物所有权的转移，其条件是货物必须是特定的，如果属于非特定物，该货物必须予以特定，否则所有权不发生转移。中国《民法通则》第72条第2款规定：按照合同或其他合法方式取得财物的，财产所有权从财产交付时转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。中国《合同法》第133条规定：标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或当事人另有约定时除外。第135条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。而联合国国际货物销售合同公约第二章卖方的义务第三十条也规定：卖方必须按照合同和本公约的规定，交付货物，移交一切与货物有关的单据并转移货物所有权。从中国合同法以及公约用语“并”字可以看出转移单据与转移所有权是并列的合同义务，可见，单据转让本身并不必然代表所有权的转移。同时，英国法以及中国法均肯认了当事人意图对所有权转移的决定性影响。
通过以上论述得出如下结论：将document of title 翻译成物权凭证，并进一步阐释为提单的转让意味着所有权的转移，谁是提单的合法持有人谁就拥有对提单项下的货物的所有权是没有法律依据的。
诚然，提单在国际货物买卖的各个环节中扮演着重要的角色。但是否否定提单物权凭证功能就会使得国际贸易无法正常运行呢？答案应当是否定的。就国际贸易中的买卖环节而言，法律赋予提单提货凭证的功能（提单的合法持有人有权向承运人主张按照提单所载内容交付货物），并施加于承运人仅凭正本提单放货的义务，这样卖方可以通过持有和转让提单实现对货物的控制与交付，买方支付货款后合法受让提单，相应取得了向承运人主张提货的权利。提单作为提货凭证的运作足以保护了国际货物贸易中的买卖双方的合法权益并降低交易风险和提高效率。就支付环节而言，在信用证项下，提单作为运输单证，只是应提交的单据之一，只要符合单单一致，单证一致，开证行或保兑银行有绝对的付款义务，否定提单的物权凭证功能并不会损害提单的合法持有人要求付款的权利。而对于开证行或保兑银行来说，开证申请人依约有付款赎单的义务，在开证申请人违约拒绝赎单的情况下，开证行或保兑银行除有权依据合同主张债权外，还可以依据合法持有的提单处置提单项下的货物，并对该货物的价款有优先受偿的权利。可见，否定提单的物权凭证功能也不会损害提单的合法受让人或开证行以及保兑银行的合法权益。就保险环节而言，在承保范围内的风险发生时，提单作为申请赔付所要求提供的单据之一，提单的合法持有可以作为风险发生时拥有保险利益的证据，否定提单的物权凭证功能并不会损害提单的合法持有人要求赔付的权利，只要他同时依法受让了保险单。由此得出结论，提单作为提货凭证足以保护国际贸易各个环节的当事人，否定提单的物权凭证功能并不会阻碍国际贸易的正常运行，也不会损害各个环节中当事人的正当权益。
二提单背书转让的法律效力
如前所述，提单的转让并不意味着所有权的转移，所有权的转移取决于双方当事人的合意（在英国法中包括明示的和默示的协议两种），当事人没有协议时，依据国内法或国际惯例通常是在标的物交付时转移。通常情况下，在赊销贸易和来料加工合同中，占有权的转移与所有权的转移是相分离的，提单的转让或货物的交付并不代表着所有权的转移。那么提单背书转让或交付转让的法律效力是什么呢？1855年英国提单法，突破原来合同相对性原则，为了保护提单合法受让人，规定：Every consignee of goods named in a bill a lading, and every endorsee of a bill of lading to whom the property in the goods therein mentioned shall pass ,upon or by reason of such consignment,（杨良宜在此处加注释写道：“请注意立法是局限在提单的托运/托付或背书必须是为了转让有关的货物给收货人/受让人，否则立法不适用，即提单合约不转让.”因此，立法局限在尽是为了转让有关货物的情形，表示受让人绝大多数只会是买方。如果提单是托运/托付或背书给卖方在卸货港的代理人，以提取货物，内中不涉及买方，这并不适用1855年提单法，故不会转让提单合约，有争议仍只是承运人与发货人之间的合约纠纷。） shall have transferred to and vested in him all tights of suit, and be subject to the same liabilities in respect of such goods as if the contract contained in a bill of lading had been made with him. 1992年英国海上货物运输法代替了1855年提单法，它对运输合约权利转让的问题是这样规定的：Subject to the following provisions of this section, a person who becomes(a)the lawful holder of a bill of lading; shall have transferred to and vested in him all rights of suit under the contract of carriage as if he had been a party to that contract.其对合法受让提单合约权利的人的范围规定的比较宽泛，包括提单持有人，海运单下的收货人，船东交货单的收货人。1916年美国提单法Section31: A person to whom an order bill has been duly negotiated acquires thereby(a)such title to the goods as the person negotiation the bill to him had or had ability to convey to a purchaser in good faith for value, and also such title to the goods as the consignee and consignor had or had power to convey to a purchaser in good faith for value; and (b)the direct obligation of the carrier to hold possession of the goods for him according to the terms of the bill as fully as if the carrier had contracted directly with him.更明确规定了指示提单受让人善意转让提单或提单项下的货物的权利。中国海商法第七十八条规定：承运人同收货人、提单持有人之间的权利、义务关系，依据提单的规定。归纳起来，提单的合法受让人从出让人处受让了向承运人提货的权利，依据提单（背面承运人最低限度的义务）向承运人主张提单合约项下的权利，善意转让提单或提单项下的货物的权利，凭一整套完整单据，包括提单，当然还包括合法受让的保险单，在承保范围内的风险发生时向保险人索赔的权利。值得注意的是，当提单转让给善意的受让人或收货人时，按照有些国家的提单法或海商法的规定，收货人或提单持有人与承运人之间权利义务关系按提单条款办理，即此时提单就是收货人与承运人之间的运输合同，而对于托运人和承运人来说，提单只是运输合同的证明，比如租船项下的提单。租船合同的内容可能广于提单内容，所以，提单的转让并不必然使运输合同项下的全部权利义务转移至提单受让人，例如航次租船合同中有关于预备航次及装卸期间的规定，这些内容一般不包括在提单中，除非租船合同并入提单。因此，有人主张的提单转让的效力是提单所证明的运输合同的全部内容均移转于受让人的观点是有漏洞的。
是否所有的背书转让或直接交付均产生上述法律效力呢？法律规定的背书转让或直接交付在其立法本意上是包括所有的情况吗？是否在实践中应当存在变通的情况？下面将通过一个案例对以上问题进行分析和判断。
2001年9月20日，中国茶叶股份有限公司作为买方与荷兰C公司签订500公吨可可豆销售合同，付款条件为FOB阿比让，信用证付款。2001年11月19日，中国人民保险公司北京市分公司出具了涉案货物运输保险单，被保险人为中茶公司2001年11月20日，日本株式会社商船三井签发提单，记载：托运人为S公司，收货人凭指示，通知人为中茶公司和浙江兴光可可制品有限公司。2001年12月21日，涉案货物进口报关，经营单位为中茶公司，收货单位为兴光公司，货物用途为加工返销。货物到港后，经商检机构检验证明，集装箱在海运途中遭海水浸泡导致货物损失共计105，835美元。2002年3月8日，中茶公司出具赔款收据以及权益转让书，证明其已经收到涉案货物保险赔款人民币1，157，824.01元，并同意将已经取得的赔款部分保险标的的一切权益转让给保险人。2001年9月28日，中茶公司与兴光公司签订委托加工合同，中茶公司委托兴光公司加工500公吨可可豆，兴光公司负责返还加工成品。涉案提单背面背书人依次为托运人S公司、销售合同卖方C公司、中茶公司和兴光公司，最后由兴光公司持提单向承运人提货。
该案中，中茶公司将提单背书转让给兴光公司的法律后果是什么？是否丧失了提单项下的所有权利，包括向承运人主张索赔的权利？基于案件事实，我们可以看出，中茶公司将提单背书转让给兴光公司是为了方便其据以向承运人提货，以履行双方委托加工合同下的义务。在该来料加工合同中，提单的背书转让应不包括所有权的转移，甚至中茶公司转让提单的本意应只是转移给兴光公司据以提货的权利，而不包括运输合同项下向承运人索赔的权利，也就是说中茶公司的本意是转让提单项下的部分权利，而非全部权利。这是从委托加工合同的性质及双方当事人的真实意图能够推定出来的。那么当事人这种主观意图能否得到法律上的支持呢？法律是否肯认转让提单项下的部分权利呢？法律规定的提单的背书转让是否在本意上包括了这种委托加工合同中通过提单背书转让以方便被委托人完成合同义务而赋予其直接提货的权利的情况呢？从公平、正义的角度出发，我认为法律规定的提单的背书转让本意上原是指买卖提单或提单项下的货物的情况。提单或提单项下的货物的交易双方通过背书方式转让提单，受让提单一方支付价款，作为对价，相应取得运输合同项下的一系列完整权利。这就是国际贸易中广为流行的单证买卖。法律规定提单背书的法律效果是受让人获得运输合同项下的一系列权利，正是为了保护提单交易的受让人，降低交易风险，促进单证买卖的顺利进行。可以说关于提单背书转让法律后果的规定主要是针对买卖单证这种情况的，而不包含委托加工合同中为了便于履行合同义务而转移提货权的情况，因为在这种情况下，背书人和被背书人并无买卖单证的意图。所以，本案中，中茶公司应该并不丧失对承运人要求损害赔偿的权利，自其从保险人处获得保险赔偿后，保险人应当代位取得向承运人追偿的权利。
这种推论是否会影响法律的确定性，从而使国际贸易的当事人处于不稳定的预期中，而对诉讼结果缺乏可预见性呢？我想任何法律总是处于确定性、判决结果一致性和个案公正性的斗争之中，实践总是变幻莫测的，法律不可能穷竭现在和将来可能出现的各种情况，为了追求个案的公正，在具体适用法律时，应当对法律的宗旨、本意进行探索，必要时进行灵活的变通。英美法系的衡平法以及判例制度正是一种很好的例证吧。


参考书目及论文：
1、杨良宜著《提单及其付运单证》 中国政法大学出版社2001年6月第1版
2、李巍著《评释》 法律出版社2002年9月第1版
3、胡正良、曹冲著《对提单的物权凭证功能的再思考》载于《中国海商法年刊》1996
4、李海著《关于提单是物权凭证的反思??兼论提单的法律性质》载于《中国海商法年刊》1996
5、赵德铭著 《提单与货物所有权的转移》载于《厦门大学学报》（哲社版）1997年第2期
6、李学兰著 《对提单权利凭证的若干法律思考》载于《国际商务研究》2003年第3期
7、杨国栋、王天鸿、柴守峰著《关于提单物权凭证作用的思考》载于《政法论丛》2002年第2期
8、吴焕宁主编《海商法学》法律出版社1996年7月第2版


内蒙古自治区人大常委会


内蒙古自治区人民代表大会常务委员会关于修改《内蒙古自治区物业管理条例》的决定

　(2008年7月25日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第三次会议通过)


内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会公告

第 3 号

　　2008年7月25日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第三次会议通过《内蒙古自治区人民代表大会常务委员会关于修改(内蒙古自治区物业管理条例)的决定》，现予公布，自公布之日起施行。

2008年7月25日
　
　　内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第三次会议，决定对《内蒙古自治区物业管理条例》作如下修改：
　　一、将第十条第一款改为：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。”
　　二、将第十一条第一款修改为：“筹备组应当自组成之日起三十日内在物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会。”
　　三、删去第十二条。
　　四、将第十三条第一款改为第十二条第一款，修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”
　　五、将第十四条第一款改为第十三条第一款，修改为：“业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会作出筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”
　　六、将第十四条改为第十三条，并增加一款作为第三款：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
　　七、删去第十五条。
　　八、将第十七条第五款改为第十五条第五款，修改为：“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、苏木乡镇人民政府备案。”
　　九、将第二十四条改为第二十二条，修改为：“因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导监督下，做好业主共同财产清算和档案资料的移交工作。”
　　十、将条例中的“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”。
　　此外，还对条例的条文顺序做了相应的调整。
　　本决定自公布之日起施行。
　　《内蒙古自治区物业管理条例》根据本决定作相应的修改，重新公布。

内蒙古自治区物业管理条例

　　（2003年9月30日内蒙古自治区第十届人民代表大会常务委员会第五次会议通过　根据2008年7月25日内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会第三次会议关于修改《内蒙古自治区物业管理条例》的决定修正）


第一章　总　　则


　　第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》，结合自治区实际，制定本条例。
　　第二条　在自治区行政区域内从事物业管理及相关活动适用本条例。
　　第三条　自治区人民政府建设行政主管部门负责全区物业管理活动的监督管理工作。
　　旗县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。其他有关行政管理部门按照各自职责，依法做好物业管理有关工作。
　　第四条　各级人民政府应当加强对物业管理行业的管理，引导建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，促进物业管理行业健康发展。


第二章　业主及业主大会


　　第五条　房屋的所有权人为业主。
　　业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》有关规定执行。
　　第六条　物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
　　物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
　　第七条　一个物业管理区域成立一个业主大会。
　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依照法律、法规和业主大会议事规则的规定履行职责。
　　第八条　旗县级人民政府房地产行政主管部门应当按照物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定物业管理区域。具体办法由自治区人民政府建设行政主管部门制定。
　　配套设施不全、不具备物业管理条件的物业区域，由当地人民政府组织治理，创造条件，逐步实行物业管理。
　　第九条　在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过二年的，可以筹备成立业主大会。
　　第十条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。
　　筹备组中的业主代表由物业管理区域内全体业主在规定时间内推荐产生。
　　筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
　　第十一条　筹备组应当自组成之日起三十日内在物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会。
　　只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
　　业主应当参加业主大会会议。因故不能参加的，可以书面委托代理人参加。
　　第十三条　业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会作出筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
　　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
　　第十四条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
　　有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
　　(一)百分之二十以上的业主提议的；
　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
　　(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
　　发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，旗县级人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。
　　第十五条　业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法履行职责。
　　业主委员会的人数由业主大会根据实际情况按照三人至九人的单数确定。
　　业主委员会应当在业主委员会委员中推选产生主任一人，副主任一人至二人。
　　业主委员会委员不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职。
　　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、苏木乡镇人民政府备案。
　　第十六条　业主委员会委员应当符合下列条件：
　　(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
　　(二)遵守有关法律、法规；
　　(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
　　(五)具有一定组织能力；
　　(六)具备必要的工作时间。
　　第十七条　经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
　　第十八条　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数同意。
　　业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
　　第十九条　业主委员会应当协助物业服务企业，督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。
　　第二十条　业主委员会任期届满两个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
　　原业主委员会应当在其任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
　　第二十一条　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
　　(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
　　(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的；
　　(四)有犯罪行为的；
　　(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的；
　　(六)拒不履行业主义务的；
　　(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
　　第二十二条　因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在旗县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导监督下，做好业主共同财产清算和档案资料的移交工作。
　　第二十三条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
　　第二十四条　业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定。
　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督。
　　第二十五条　业主委员会凭旗县级人民政府房地产行政主管部门的备案证明，依照有关法律、法规的规定刻制印章。
　　第二十六条　物业转让后，原业主应当在办理转让手续三十日内通知业主委员会和物业服务企业。


第三章　前期物业管理


　　第二十七条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当参照国家或者自治区制定的前期物业服务合同示范文本签订前期物业服务合同。
　　前期物业服务合同应当包括物业基本情况、双方的权利义务、服务内容、服务标准、服务费用和违约责任等。
　　第二十八条　自治区提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
　　住宅物业的建设单位，必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模小于2万平方米的，经物业所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
　　第二十九条　前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
　　招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒体和国家及自治区指定的网站上发布招标公告。
　　招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
　　招标人采取邀请招标方式的，应当向三个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含本条第三款规定的事项。
　　第三十条　招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，提交以下材料报物业项目所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门备案：
　　(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
　　(二)招标公告或者投标邀请书；
　　(三)招标文件；
　　(四)法律、法规规定的其他材料。
　　第三十一条　通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：
　　(一)新建现售商品房项目应当在现售前三十日完成；
　　(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
　　(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前九十日完成。
　　第三十二条　前期物业服务合同可以约定期限。期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；期限已满，业主大会尚未成立的，原签约双方有一方不愿续约或者已入住业主百分之五十以上对原物业服务企业的服务不满意的，建设单位应当通过招投标方式重新选聘具有相应资质的物业服务企业。
　　第三十三条　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验合格后，建设单位应当依法向物业服务企业移交有关资料。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将有关资料移交给业主委员会。
　　第三十四条　建设单位应当按照规划，以不低于其开发建设规模千分之三的标准在物业管理区域内配置物业管理用房。物业管理用房包括业主委员会和物业服务企业的办公用房和经营用房。
　　物业管理用房应当作为房地产开发项目综合验收中物业管理落实情况的内容。


第四章　物业管理服务


　　第三十五条　从事物业管理活动的企业应当依法向旗县级以上工商行政管理部门办理注册登记手续，领取企业法人营业执照。
　　物业服务企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，向旗县级人民政府房地产行政主管部门申请核定资质等级。物业服务企业资质管理办法由自治区人民政府建设行政主管部门制定。
　　物业服务企业应当在核定的资质等级范围内从事物业管理活动；未领取资质等级证书的不得从事物业管理活动。
　　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
　　自治区外物业服务企业进入自治区从事物业管理活动的，应当持资质等级证书和有关证件到项目所在地旗县级人民政府房地产行政主管部门备案。
　　第三十六条　物业服务企业享有下列权利：
　　(一)依照物业服务合同和管理制度对物业实行管理；
　　(二)依照物业服务合同的约定收取物业服务费用；
　　(三)可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；
　　(四)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。
　　第三十七条　物业服务企业应当履行下列义务：
　　(一)履行物业服务合同，执行物业管理行业规范和技术标准，依法经营；
　　(二)根据有关法律、法规和物业服务合同，结合实际情况，起草物业管理制度；
　　(三)接受业主和业主委员会的监督；
　　(四)接受有关行政管理部门的监督管理；
　　(五)定期公布物业服务费用和代管资金的使用情况；
　　(六)妥善保管物业有关资料；
　　(七)发现违反治安、环境保护、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，应当及时制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告；
　　(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
　　第三十八条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业参照国家或者自治区制定的物业服务合同示范文本订立书面的物业服务合同。
　　物业服务合同包括下列内容：
　　(一)当事人和物业的基本情况；
　　(二)物业管理事项；
　　(三)物业服务质量；
　　(四)物业服务费用及其收缴方式；
　　(五)双方的权利义务；
　　(六)专项维修资金的管理与使用方式；
　　(七)物业管理用房的使用与维护；
　　(八)合同期限、合同终止和解除的约定；
　　(九)违约责任以及解决纠纷的途径；
　　(十)双方约定的其他事项。
　　第三十九条　物业管理事项一般包括下列内容：
　　(一)物业共用部位的维护和管理；
　　(二)物业共用设施设备及其运行的维修和管理；
　　(三)物业管理区域内公共环境卫生和绿化管理；
　　(四)物业管理区域内安全、消防、交通等协助管理事项的服务；
　　(五)物业装饰装修管理服务；
　　(六)物业档案资料的管理；
　　(七)其他管理事项。
　　第四十条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国家和自治区的有关规定，在物业服务合同中约定。
　　物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
　　第四十一条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
　　任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。
　　物业服务企业接受委托代收本条第一款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第四十二条　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
　　物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
　　第四十三条　旗县级以上人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业等当事人在物业管理活动中的投诉。
　　旗县级以上人民政府房地产行政主管部门受理投诉后，应当进行调查处理，并自受理投诉之日起十五日内答复投诉人。
　　投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的，受理部门应当自受理之日起五日内移送有关行政管理部门，并书面告知投诉人。


第五章　物业的使用与维护


　　第四十四条　物业管理区域内禁止下列行为：
　　(一)损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌；
　　(二)改变按照规划建设的公共建筑和共用设施设备的用途；
　　(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；
　　(四)占用、损坏或者擅自移动物业的共用部位和共用设施设备；
　　(五)违章搭建；
　　(六)擅自设置摊点和集贸市场；
　　(七)随意倾倒垃圾、杂物，侵占和毁坏绿地；
　　(八)擅自在建筑物屋顶、外墙面上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画；
　　(九)擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽；
　　(十)违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒物品，排放有毒有害气体和废弃物，发出超过规定标准的噪音；
　　(十一)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
　　(十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
　　第四十五条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
　　第四十六条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
　　专项维修资金属业主所有，应当按幢设账、专户存储、核算到户，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　专项维修资金的收取、管理和使用，按照国家和自治区的有关规定执行。


第六章　法律责任


　　第四十七条　违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处5万元以上10万元以下的罚款；未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处1万元以上5万元以下的罚款。
　　第四十八条　违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
　　第四十九条　违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第五十条　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
　　第五十一条　违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
　　第五十二条　违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
　　第五十三条　违反本条例第四十四条第(五)、(七)、(八)项规定的，由旗县级以上人民政府房地产行政主管部门或者有关行政管理部门给予警告，责令限期改正，恢复原状；逾期未改正的，可以并处100元以上2000元以下的罚款；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；违反该条其他规定的，由有关行政管理部门按照有关法律、法规的规定处罚。
　　第五十四条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用，经业主委员会督促其限期交纳仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
　　第五十五条　旗县级以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定，有下列行为之一的，由有关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　(一)对未达到资质条件的企业核发资质等级证书或者对符合条件的企业应当审批而未在规定时限内审批的；
　　(二)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的；
　　(三)不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的；
　　(四)未按照规定受理物业管理投诉，造成严重后果的；
　　(五)违反本条例的其他行为。


第七章　附　　则


　　第五十六条　本条例下列用语的含义是：
　　(一)物业是指房屋及与之配套的设施、设备和相关场地等；
　　(二)物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动；
　　(三)物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；
　　(四)房屋承重结构是指房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等；
　　(五)共用部位是指业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙面、走廊墙等部位；
　　(六)共用设施设备是指业主共同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地等。
　　第五十七条　本条例自2003年12月1日起施行。