如何执行抵押的房屋

【案情介绍】
2005年4月22月，钟某与刘某签订了《上海市房地产买卖合同》，刘某将上海市静安区的一套房屋（建筑面积：249.44m2）及四个车位出售给钟某，转让价格为580万元，钟某签约当天支付了174万元人民币。因该房屋原已抵押给中国工商银行，刘某始终不予清偿其抵押贷款，导致合同无法继续履行。钟某向上海仲裁委员会申请继续履行合同，后经调解解除合同，刘某偿还174万元及相关费用给钟某。刘某一直未履行还款义务，钟某于2006年1月向上海市静安区人民法院申请执行。

【案件分析】
现在向银行抵押的房屋越来越多，这些抵押的房屋是否可以查封、是否可以执行呢？这在实践中存在不同的理解，本人针对上述案例着重进行探讨。

一、钟某是否可以向法院申请查封刘某的房屋
答案是肯定的，《民事诉讼法》第92条的规定：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，可以根据对方当事人的申请，作出财产保全的裁定。”在实践中，只要申请人提供担保，法院通常都会予以裁定保全。

二、钟某是否可以申请执行刘某的房屋
因为刘某的房屋抵押给了中国工商银行，而且每个月都按约还款，没有违约的情况，那么作为一般债权人的钟某是否可以向法院申请拍卖该房屋呢？
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条的规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”根据该规定，钟某完全有权要求拍卖或变卖该房屋。是否需要征得银行同意呢？法律没有规定，但必须通知抵押权人，因为《担保法》第49条得规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定：“ 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”本案中的房屋是否属于刘某生活所必需的居住房屋呢？笔者认为不是，根据案情调查知道：刘某并不居住在该房屋，该房屋是其弟弟与弟媳居住，刘某是香港人，但长期居住在上海，而且该房屋有249.44m2 且有4个车位，在上海也是豪华住宅，所以法院完全可以拍卖该房屋。
法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》拍卖刘某的房屋，所得价款先清偿银行的贷款，然后清偿钟某的债权。

（上海中汇律师事务所 奚正辉）

公安部 机械电子部 工商局


公安部、机械电子部、国家工商行政管理局关于暂停新增消防车、灭火器等产品生产厂点的通知
公安部、机械电子部、工商局



各省、自治区、直辖市公安厅（局）、机械电子厅（局）、工商行政管理局，国务院有关部、委：
自公安部、国家经委、国家机械委一九八七年《关于整顿消防器材生产企业的通知》（〔87〕公（消器）字114号，以下简称《通知》）下发以来，各地为整顿消防器材生产企业做了不少工作，取得了较好效果，消防器材无论是品种和数量都有了较大幅度的增长，产品质量也有所
提高，企业管理也有所进步。但是，消防器材生产布点过多过乱的现象基本上仍未解决。有些地方继续盲目布设新的生产厂点。到目前为止，全国已有消防车改装生产厂三十余家，灭火器生产厂二百余家，防火门生产厂一百余家，消防水带生产厂三十余家。有些企业的生产技术条件很差，
效益很低，管理不善，产品质量不能保证，甚至有些低劣消防产品充斥市场。有的灭火器生产企业，在取得生产许可证后放松了质量管理，致使质量下降，给国家和人民生命财产带来一些不应有的危害和损失。有些地区、部门缺少全局观点，仅从本地区、本部门考虑，没有认真执行一九八
七年公安部、国家经委、国家机械委《通知》的规定，未经主管部门批准随意布点改装生产各类消防车。由于盲目建厂、布点，致使一些消防器材（如灭火器）产品，出现供大于求的现象。从长远和全局考虑，这些问题如继续发展下去，既不利于行业的发展，又会给国家造成不应有的损失
和浪费，并且也会给盲目建厂、布点的消防器材生产企业带来困难。
为了继续贯彻国家治理整顿、深化改革，加强宏观调控指导的方针，现就暂停新增消防车、灭火器等消防产品生产厂点的问题通知如下：
一、消防车、消防泵（包括消防车用泵）和自动灭火系统装置的布点必须严格按照公安部、国家经委、国家机械委《通知》和国家计委、机电部《关于机械电子工业全行业统筹规划工作的通知》（计工二〔1990〕936号，见附件）执行，由各省、自治区、直辖市公安厅（局）审
核，报公安部消防器材生产管理办公室审批。对于未按上述文件规定办理审批手续，随意布点的，一律不予承认，已经在工商行政管理机关登记注册的，应到工商行政管理机关办理变更登记或注销登记。今后凡未经批准而建厂、布点生产上述产品的，当地工商行政管理机关不予核发营业执
照。
二、从现在起，在二三年内，原则上暂停新增消防车、各种灭火器、自动灭火系统装置、灭火剂、消防水带、钢质防火门等消防产品的生产厂点，以便加强现有企业的管理，提高企业素质和消防产品质量。
三、其他消防器材产品新增生产厂点，各地公安机关也应严加控制。
四、下列情况，可增设新的厂点，但必须按公安部、国家经委、国家机械委《通知》和计工二〔1990〕936号文规定进行统筹规划和审批：
产品全部出口创汇的消防企业；
属于填补国内空白、高技术的消防产品；
产品有80％以上外销的中外合资、合作、外商独资消防器材生产企业。

附件：国家计划委员会、机械电子工业部关于机械电子工业全行业统筹规划工作的通知计工二〔1990〕936号
各省、自治区、直辖市及计划单列市计委（计经委）经委、国防科工办、机械厅（局）、电子厅（局），国务院各部委、各直属机构：
改革开放以来，机电工业有了很大发展。但由于长期实行多部门、多层次的管理体制，机电工业散、乱和不合理的重复生产、建设、引进、科研现象相当严重，整体优势很难发挥。这不仅给国家财力、物力造成了巨大浪费，而且直接影响了机电工业技术水平、管理水平和经济效益的提
高。为此，根据国务院关于经济体制改革的总体要求和赋予机电部负责组织全国机电工业全行业统筹规划并实行全行业管理的职能，经国务院同意，特作如下通知：
一、机电部是国务院统管全国机电工业的职能部门，负责组织全国机电工业全行业的统筹规划，实行全行业管理。各部门和各省、自治区、直辖市及计划单列市计委（计经委）、经委要给予支持、配合。各部门、各地区的机电工业管理机构在机电工业全行业规划和管理业务上，应接受
机电部的统一安排和指导。
二、机电部参照制定“七五”规划的做法，同时根据国家标准局颁布的ＧＢ7635－87《全国工农业产品分类与代码》标准，将机电工业全行业划分为二十九个分行业组进行统筹规划（各组的牵头单位见附件一）。各分行业要按照国务院公布的产业政策、国家计委关于编制“八五
”规划的部署，认真组织搞好本行业的统筹规划。
三、各部门、各地区的机电工业管理机械应按国家计委规定的投资笼子控制总量，对本部门、本地区在“八五”期间总投资五百万元或用汇一百万美元以上的基建、技改、引进项目，按产品分类纳入机电工业各分行业规划，分别报送二十九个分行业规划组，抄国家计委和机电部；经各
分行业规划组及机电部审核汇总后，报国家计委审查批准。凡未纳入行业规划的项目，一律不得立项、审批和列入年度计划；各级银行不予贷款，经贸部门及海关不予批准引进，不得享受减免税收等优惠政策。
四、机电工业全行业“八五”规划内的大中型和限额以上固定资产投资项目的项目建议书，应按隶属关系，由主管部门和省、自治区、直辖市及计划单列市计委（计经委）报送国家计委，抄机电部，经机电部初审同意后，由国家计委审批；限额以下至五百万元或用汇一百万美元以上的
项目，其中直属项目应征得有关分行业规划组牵头单位同意，地方项目应征得省、自治区、直辖市及计划单列市机电工业主管部门同意后，分别由各主管部门及各省、自治区、直辖市及计划单列市计委（计经委）、经委审批，并送机电部备案。机电部如有不同意见，应在收文后两个月内提
出调整或否决意见。
各部门所属非机电企业内需建设、改造的机电维修、制造车间和铸造、锻造、电镀、热处理车间，必须单独列出，按上述原则审批。
至于五百万元以下的固定资产投资项目，由各部门、各地区根据国家的产业政策自行编制规划和审批项目，并送机电部备案。
五、按照基本建设三年治理整顿要点中关于重新清理、审查已批准项目的精神，凡属大中型及限额以上的机电工业固定资产投资项目，都要由省、自治区、直辖市及计划单列市计委（计经委）将已批的项目建议书和设计任务书送机电部重新组织有关分行业规划组审查，然后再报国家计
委确认。
六、凡属市场急需、各地争上而又宜于集中生产的重点热门产品（见附件二），无论限上限下项目（包括合资项目），各部门、各地区一律报机电部商国家计委审批。这类产品目录需调整时，由机电部商国家计委确定后发布。
七、为切实抓好此项工作，由国家计委、机电部及有关部门领导组成全国机电工业全行业统筹规划领导小组，办公室设在机电部综合计划司。
本通知自下达之日起执行。过去有关机电工业的文件中，凡与本通知规定不一致的，按本通知规定执行。
附件一、二（略）



1990年9月17日