国务院办公厅


国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知

国办发（2005）26号


各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》已经国务院同意，现转发
给你们，请认真贯彻执行。

房地产业是国民经济支柱产业。正确认识当前房地产市场形势，及时解决存在的突出问题，促进房地产业健康发展，对于巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快发展，具有重要意义。各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。坚持积极稳妥、把握力度，突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导，强化法治、加强监管的原则。加强领导、密切配合，认真贯彻落实国务院各项调控政策措施，做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。


中华人民共和国国务院办公厅

二００五年五月九日




关于做好稳定住房价格工作的意见

建设部 发展改革委 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局 银监会

（２００５年４月３０日）

保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。当前一些地区存在房地产投资规模过
大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展，现提出以下意见：

一、强化规划调控，改善住房供应结构

各地要根据本地房地产市场需求情况，尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主，并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例，尽快向社会公布，接受社会监督，稳定市场预期。省级人民政府要加强对各市（区）、县执行情况的监督检查。

各地城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下，根据当地政府确定的中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度，优先审查规划项目，在项目选址上予以保证。同时，要严格控制低密度、高档住房的建设。对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。各地要加强房地产开发项目的规划许可监管，对２年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。

二、加大土地供应调控力度，严格土地管理

各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。要进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。

要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满１年未动工开发的，征收土地闲置费；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。

三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管

要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自２００５年６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管，具体办法由税务总局会同建设部等部门研究制定。

　　四、加强房地产信贷管理，防范金融风险

人民银行及其分支机构要加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。银监会及其派出机构要严格督促各商业银行进一步落实《商业银行授信工作尽职指引》，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度。要加大对商业银行房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为。对市场结构不合理、投机炒作现象突出，房地产贷款风险较大的地区，要加强风险提示，督促商业银行调整贷款结构和客户结构，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。

五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费

为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在１．０以上、单套建筑面积在１２０平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１．２倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的２０％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在２００５年５月３１日前公布。

　　六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度

各地要按《经济适用住房管理办法》（建住房［２００４］７７号）和当地政府的规定，落实经济适用住房项目招投标的制度，加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在３％以内。有关具体要求在《国有土地划拨决定书》中予以明确，并向社会公示。鼓励发展并规范住房出租业，多渠道增加住房供给，提高住房保障能力。

各省、自治区、直辖市要督促市（区）、县抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查，全面掌握本地区廉租住房需求情况，并建立保障对象档案。要根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要。城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。

七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布。

　　八、加强市场监测，完善市场信息披露制度

各地要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。加强对同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析，准确判断房价变动趋势。要建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求。各有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息。要加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。


论审理全国首宗首宗盗卖QQ案的法律适用

郑东


摘要 2004年，全国首宗盗卖QQ案告破，引起了社会各界的关注。同时此案的法律适用问题也引起了法律界的广泛的争议。究竟是检方所说的适用盗窃罪，还是法院所说的的适用妨害通信自由罪以及辨方所说的应该无罪释放呢，下面我想谈谈我自己的观点。
关键词 QQ 盗窃罪 妨害通信自由罪 非法侵入计算机信息系统罪
是否适用盗窃罪？
本案中，曾某和杨某年满十六周岁、主观存在着故意且数额巨大（共获利六万五千余元）。对于是否构成盗窃罪，大家分歧的主要在于QQ号码是否是受我国刑法第九十二条第四款中保护的其他财产。财产是指存在于人身之外，能够为人们所支配，并满足人们某种需要的具有稀缺性的客观对象。所以要成为盗窃罪侵犯的公私财物，必须具备以下四点特征。
一、必须能被人控制和占有。腾讯QQ是深圳市腾讯计算机系统有限公司开发的一款基于Internet的即时通信（IM）软件。只要用户申请了QQ号码和相应的密码，就可以拥有腾讯QQ带来的在线聊天、视频电话、点对点断点续传文件、共享文件、网络硬盘、自定义面板、QQ邮箱等多种功能和服务。反之，如果没有相应的号码和密码则不能享有这些服务。QQ号码是一种无形的物，随着科学技术的发展，无形物也能够被人们所控制，也就能够成为盗窃罪侵犯的对象，如电力、煤气、大哥大码号等。 我个人认为，这里的QQ号码应该与前面所说的大哥大号码一样，都是电磁记录，是一种无形的物。对QQ号码的占有和控制在本质上应该是对一种无体物的控制和占有，我们看一看腾讯公司官方网站公布的《软件许可协议》就知道：“QQ帐号的所有权归腾讯，用户完成注册申请手续后，获得QQ帐号的使用权。”即腾讯公司依合同给予QQ用户享有服务的权利。所以QQ号码能被腾讯公司占有和被QQ用户控制，符合第一个特征。
二、必须具有一定的经济价值（具有稀缺性）。这种价值应该是客观的，可以用货币来衡量的，如有价证券。QQ号码具有经济价值吗？如果有，又怎么来计算呢？因为根据《最高人民法院关于审理盗窃案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，被盗物品的价格，应当以被盗物品价格的有效证明确定。根据腾讯公司的官方网站公布的四种申请方法只有一种方法不需要付款。也就是说QQ号码的申请由付款的也有不付款的。所以我们既不能说QQ号码已经逐渐成为了一种稀缺资源，具有经济价值；也不能单纯的说QQ号码可以免费申请而不具有经济价值。这就需要公诉方举证了。当然，举证的难度非常大，相对于如何证明被盗的号是一种稀缺资源具有经济价值来说，如何举证证明是何人所盗则难度更大。因为QQ号码（包括会员、Q币等）在腾讯公司的官方网站上都有明码报价，一查就清楚了。但是要指控某一被告的难度就太大了，因为网络的虚拟性，被告完全可以说盗来的号原来就是归他所有。综上所述，QQ号码不能简单地说具有或不具有经济价值，我认为这需要举证。
三、能够满足人们的某种需要需要。总所周知，对于QQ用户来说，可以拥有腾讯QQ带来的在线聊天、视频电话、点对点断点续传文件、共享文件、网络硬盘、自定义面板、QQ邮箱等多种功能和服务。极大的方便了大家的工作和生活。所以我认为QQ号码也符合这一个特征，满足了人们的某几种需求。
本案中，辨方的基本观点都源于“罪刑法定原则”，所以只要检察院拥有足够的证据证明曾某和杨某盗卖的QQ号码具有经济价值（即在一般条件下都可以付钱买到），那么检察机关完全可以以盗窃罪来提起公诉。检察机关首先可以根据《刑法》九十二条确认曾某和杨某盗卖的QQ号码是刑法所保护的财物，然后又以根据《刑法》二百八十七条（利用计算机盗窃公私财物的，数额较大或多次盗窃的，按《刑法》二百六十四条之规定，定盗窃罪）和《刑法》第二百六十四条（盗窃公私财物，数额较大或者多次盗窃的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；）之规定以盗窃罪提起公诉，至于数额，根据《最高人民法院关于审理盗窃案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第七款和第三条之规定，认定曾某和杨某盗卖的QQ号码的数额应以其销赃所得的数额计算，达到了“数额特别巨大”，这完全符合“罪刑法定”原则。可据媒体报道，因为难度太大，检方没能提供证据证实本案的QQ用户在申请QQ号码和实现QQ软件功能的过程中是否向腾讯公司支付费用和支付了多少费用，也没有证实QQ号码具有法律意义上的经济价值并属于刑法意义上的财物。确实，这样就以盗窃罪起诉未免欠妥。
是否适用妨害通信自由罪或非法侵入计算机信息系统罪？
南山区法院经审理后认为，无论从腾讯QQ软件的主要功能还是本案被害人所感受到的被损害的内容来看，QQ号码应被认为主要是一种通信工具代码。根据我国刑法第252条“隐匿、毁弃或者非法开拆他人信件，侵犯公民通信自由权利，情节严重的，处一年以下有期徒刑或者拘役"的规定及全国人大常委会《关于维护互联网安全的决定》第4条第二项关于“非法截获、篡改、删除他人电子邮件或者其他数据资料，侵犯公民通信自由和通信秘密的，依照刑法有关规定追究刑事责任"的规定，两被告人篡改了约130个QQ号密码，使原注册的QQ用户无法使用本人的QQ号与他人联系，造成侵犯他人通信自由的后果，情节严重，其行为构成侵犯通信自由罪，且系共同犯罪。两被告人销赃获利6万余元的行为虽不足以构成盗窃罪，但作为侵犯通信自由罪的量刑情节进行评价，应属违法所得，依法应予追缴。鉴于两被告人在庭审中有一定的悔过表现，量刑时亦酌情考虑。法院遂作出一审判决，以侵犯通信自由罪分别判处两名被告人曾智峰、杨医男拘役各6个月，并追缴两名被告人违法所得61650元上缴国库。 南山区人民法院的审理非常巧妙，既回避了对于虚拟财产的的价值认定，又巧妙地完成了审判任务，打击了犯罪。虽然我们不能像判例法系国家那样，通过对案件的审判来带动法律的进步，但是这个案件客观上却造成了我国法律对虚拟财产的保护还是停滞不前的，亟待各部门通力合作，通过立法来加以解决。在网络违法大量出现的今天，越来越多的网上财产和网上权利需要明确和规范。在这一点上，我国台湾、韩国都走在了大陆的前列。如韩国法律就规定，网络游戏中的虚拟角色和虚拟物独立于服务商而具有财产价值，其性质与银行账号中的钱财并无本质的区别。我国台湾也在1997年将电磁记录列入刑法保护的财产之列。
此外，我个人认为此案同时也适用非法侵入计算机信息系统罪。本案中，曾智峰曾受聘入职深圳腾讯计算机有限公司，后被安排到公司安全中心负责系统监控工作。曾私下破解了腾讯公司离职员工柳某的账号密码，利用该账号进入本公司的计算机后台系统，盗取QQ号。根据《刑法》第二百八十五条规定，违反国家规定，侵入国家事务、国防建设、尖端科学技术领域的计算机信息系统的，处三年以下有期徒刑或者拘役。腾讯公司的计算机后台系统应该只能是相关人员才有权利进入，而此案中的曾某主观上存在故意，客观上存在侵入的事实，理应构成非法侵入计算机信息系统罪。因为非法侵入计算机信息系统罪属行为犯，只要行为实施了非法侵入国家事务、国防建设、尖端科学技术领域的计算机信息系统的，就构成犯罪。而腾讯科技显然属于这里所指的“尖端科学技术领域的计算机信息系统”。


《新刑法条文释义》 第1216页 人民法院出版社2002年版
http://www.szcourt.gov.cn/morenews.php#（深圳市中级人民法院网）
参考文献：《电子邮件的法律规范浅析》 蒋利和著 摘自《广西社会科学》2004年第二期
《论网络虚拟财产的法律属性及特征》 裴国玺，马丽丽著 摘自《淮海工学院学报》2005年3月期
《论网络游戏虚拟财产的法律地位》 摘自《广西青年干部学院学报》2005年1月期
《试论盗窃虚拟财产行为的本质》 摘自《湖南经济管理干部学院学报》2005年7月期
《虚拟财产的物权性否定》 摘自《汕头大学学报》 2004年第6期