保定市人民政府关于加快金融业发展的意见

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保定市人民政府关于加快金融业发展的意见

河北省保定市人民政府


保定市人民政府关于加快金融业发展的意见

保市政(2008)32号


各县(市、区)人民政府,高新区管委会,市政府有关部门、有关单位:
  为做强金融产业,强化金融支撑,充分发挥金融对经济的推动和调控作用,促进经济又好又快发展,根据省政府《关于加快金融业改革发展的若干意见》(冀政[2007]94号)和《关于对金融机构实行奖励和风险补偿及鼓励企业上市暂行办法的通知》(冀政办函[2007]65号)精神,结合我市实际,特提出如下意见:
  一、改善金融生态环境
  (一)建立覆盖全社会的信用体系。成立领导机构和工作机构,利用三年时间,建立起涵盖各级政府及其部门、每个企业、每个人的信用数据库,整合金融、工商、税务、土地、房管、环保、劳动、海关、质监等方面的信用数据,创办保定信用网,全力打造诚信保定。在全市开展创建信用县(市、区)活动,年终评比验收,对工作突出的给予表彰奖励,落后的给予通报批评。市中小企业局牵头,有关部门配合,抓紧制定总体规划和实施方案,并认真抓好督促落实。
  (二)建立金融生态环境评价体系。坚持科学性、真实性、可操作性、连续性的原则,采取宏观与微观相结合,定量与定性相结合,动态与静态相结合的评价方法,市政府每年对各县(市、区)金融生态环境状况进行一次评价,并将结果作为对各县(市、区)政府目标责任考核的重要内容和政府领导班子、领导干部考核的重要参考。年终评比验收,对工作突出的给予表彰奖励,落后的给予通报批评;对信用环境恶劣,逃废债务行为严重的地区,给予其主要负责人问责和惩戒。市人行负责制定评价办法,报经市政府同意后付诸实施。
  (三)坚决打击逃废金融机构债务行为。各级法院加强金融案件的立案、审理、执行,提高办案效率;市政府成立追逃办公室,帮助金融机构追逃债务,重拳打击恶意逃废金融债务行为,切实保护金融机构的合法权益。
  出台“黑名单”制度。对于逃废金融机构债务的企业和个人,由金融机构申报,人行、中小企业局负责认定并通报。对列入“黑名单”的单位和个人,其银行账户要进行监控或冻结,不能再开立新的账户,由各金融机构实施联合结算制裁;对有钱不还、赖帐严重的典型,通过媒体曝光,移交司法部门强制执行,依法打击财产转移行为。
  (四)坚决杜绝对金融机构(含银行、证券、保险和贷款公司、担保公司等机构,下同)乱摊派、乱检查、乱处罚行为。金融管理部门之外的单位依法对辖区内金融机构的检查,坚持以书面审查为主,一般不到现场检查;确需到现场检查的,应有明确的法律法规依据,并事先向市金融证券工作领导小组报告,由市金融办派人协助检查,检查情况报市金融证券工作领导小组。检查活动不得干扰金融机构的正常经营。违者,市政府记录在案,通报批评,并追究单位领导和有关人员责任。对没有法律法规依据的检查活动、处罚行为,金融机构有权拒绝。
  二、加快健全金融体系
  (一)做大做强地方金融机构。市商业银行于上半年挂牌开业,下半年增资扩股、壮大实力,积极向县域延伸业务,在县(市、区)设立分行。农村信用社以深化改革为契机,理顺管理体制,完善运行机制,提高员工素质,提高经营水平,在服务“三农”中发挥金融骨干作用。有条件的县级联社,要加快组建农村合作银行、农村商业银行。根据全省统一部署,吸纳转化民间资本,全力组建村镇银行,积极稳妥地发展“只贷不存”的小额贷款组织,最大限度解决农村金融体系不够健全、弱势群体融资相对困难问题。
  (二)积极引进域外金融机构。通过优化金融生态环境,开展融资项目友好合作,提供一定优惠政策,大力引进外资、外地金融机构来保设立分支机构,开展信贷业务,建立竞争机制,激励服务创新,推动保定发展。对新来保定设立的银行业金融机构,由规划、国土、建设部门优先办理选址、征地、开工手续,并在市级权限内减免相关费用。需办理土地出让的,以招拍挂方式供地,在选址、征地过程中予以优先考虑。营业后上缴税金两个年度内由地方财政足额返还地方留成部分。帮助落实省政府的专项补助资金。
  (三)积极支持国有商业银行深化改革。建立业务创新和信贷投放激励机制,主动向上级行争取贷款规模,加快完善分支机构和基层网点的金融服务功能,切实发挥间接融资的主渠道作用。
  三、搭建合作共赢平台
  (一)全面开展“四资”运作。市、县(市、区)政府及其有关部门,整合国有资产、资源、资金,组建可与金融资本对接的平台公司。地方政府通过融资平台,开展间接、直接融资业务,建立起调节支撑体系,对需要引导、培育的重要领域、产业、项目提供资本支持,弥补经营和建设主体资本金不足问题,为金融机构投入提供配套支持,形成投融资体系与金融体系的联动机制,产生配置资源、调节经济、服务发展、强化支撑、注入活力、增强后劲的良好效果。
  (二)完善经济金融信息共享机制。在每季召开的经济金融形势分析会上,增加发布产业政策、项目信息、资金需求内容;坚持银企对接、信贷投放沟通机制,形成政银企良性互动、实现共赢的日常工作机制。
  (三)由市中小企业局牵头,有关部门、各银行机构配合,发动有融资需求的中小企业成立信用促进组织,建立管理平台,壮大担保平台,完善中小企业贷款风险补偿制度,共同解决中小企业融资难、银行放贷难的问题。
  (四)组织开展“金融进基层,关爱在行动”系列化、长期性的社会公益活动,把金融知识宣传到社区、学校、农村,把理财产品选送到千家万户,把关爱行动传递给弱势群体,树立起金融界的公众形象,建立起与群众的鱼水关系。
  四、建立发展激励机制
  (一)鼓励银行业金融机构增加有效信贷投放
  对努力增加信贷有效投入业绩突出,当年没有发生重大事故、重大案件、重大风险的辖区内银行业金融机构,凡具备下列条件之一者,年终授予“金融贡献奖”,颁发奖金和证书,并向其上级机构通报工作业绩。
  1、法人贷款增幅排名居全市第一位;
  2、新增贷款余额居全市前两位;
  3、储蓄转化为投资的能力(新增存贷比)居全市第一位;
  4、向市、县(市、区)政府“四资”运作平台公司贷款额居全市第一位。
对埠外银行来保发放贷款, 凡具备下列条件之一者,年终授予“金融贡献奖”,颁发证书,并向其上级机构通报工作业绩。
  1、当年新增贷款余额居全市前两位;
  2、向市、县(市、区)政府“四资”运作平台公司贷款额居全市第一位;
  3、当年在保定属首家投放便利中小企业融资信贷产品的。
  (二)鼓励金融管理部门工作创新
对主动发挥职能作用,积极引导银行业金融机构增加有效信贷投放,辖区内银行业金融机构当年没有发生重大事故、重大案件、重大风险的,凡具备下列条件之一者,年终授予“金融贡献奖”,颁发奖金和证书,并向其上级机构通报工作业绩。
  1、在破解中小企业融资难、健全农村金融体系(特别是在组建村镇银行、开展小额贷款公司试点、组建农村合作银行和商业银行等)、推动开展“四资”运作等方面取得显著成效,在全省居前两位的;
  2、辖区内金融机构特别是地方金融改革工作在全省居前两位的;
  3、辖区内金融机构特别是地方金融机构分支机构增设数量在全省居前两位的。
  (三)鼓励保险公司服务“三农”
  对在保定注册成立并正常运行3年以上(含3年)的保险公司,当年无违法违规行为,积极开展农业保险、农民工意外伤害保险、农村小额贷款意外保险、县域责任保险、农民养老保险、健康保险等适合农村的保险业务,凡具备下列条件之一者,年终授奖,颁发奖金和证书,并向其上级机构通报工作业绩。
  1、当年市场份额居全市第一位,且又好又快向参保人理赔的,授予“金融贡献奖”;
  2、率先开展业务的,授予“产品创新奖”;
  3、开办服务“三农”险种数量最多的,授予“社会责任奖”。
  (四)鼓励企业上市融资
  大力发展资本市场,推动企业上市融资,力争五年内全市新增上市企业10家。在运用好主板市场的同时,积极鼓励和引导创新型企业适时进入创业板、代办股份转让系统试点等多层次资本市场融资。引导企业拓宽融资渠道,发行各类债券筹集发展资金,最大限度地提高直接融资比重。
  对在改制上市过程中一次性发生的房产、车辆等权证过户费,按规定标准只收取工本费。在改制上市过程中,原行政划拨土地改为出让的,土地出让金地方所得部分优先用于企业安置职工。对因审计调帐调增利润等原因而发生的税费,按规定缴纳后,其中地方留成部分由地方财政一次性奖励给企业或补贴企业上市费用。每年由市财政筹集一定量的资金设立企业上市引导基金,企业上市成功后,给予企业一定奖励。
  对推动企业上市成效显著,当年业绩在保定居第一位的证券中介机构,年终授予“金融贡献奖”,颁发证书,并向其上级机构通报工作业绩。
  (五)鼓励开展“四资”运作
  对在“四资”运作中取得突出业绩的市政府有关部门、县(市、区)政府,融资额当年在全市居第一位的,年终授予“资本运作突出奖”,颁发奖金和证书。
  五、完善风险化解机制
  (一)控制信贷风险。各银行机构要加强内部管理,强化风险控制能力,建立有效的防范机制,抓好规章制度建设,完善贷款调查、审查、审批、贷后管理和金融运行各个环节的管理制度,堵塞漏洞,最大限度地排除风险隐患。由市人行建立区域金融风险评价和提示制度。由市银监局建立贷款集中风险提示制度。由市金融办牵头,人行、银监局配合,在有多家银行贷款的大企业、大项目发生突发事件、资金链断裂等问题而出现债务危机时,利用债权银行联席会议等形式,组织各家债权银行进行有效协调,防止出现由于一家债权银行单独采取抽撤信贷资金或不履行合同,而损害其他债权银行和有关企业的整体利益。对于不按本决定或债权银行联席会议议定原则执行、对其他债权银行和市内企业造成风险的银行,当年不得享受本决定中的有关奖励,对其工作表现向其上级机构通报并提出改进建议。
  (二)打击非法活动。人行要加强对金融机构大额和可疑资金交易的监测检查,加大反洗钱工作力度,不属于洗钱活动的,及时报告市处置非法集资联席会议。市银监局要按照市政府办公厅《关于切实做好处置非法集资工作的通知》([2007]保市府办159号)要求,切实抓好综合治理非法集资工作,建立覆盖面广、上下联动的宣传教育体系,齐抓共管、反应灵敏的监测预警体系,依法合规、准确有效的性质认定体系,周密稳妥、措施有力的处置善后体系,快捷高效、畅通无阻的信息汇总报告体系,疏堵并举,防治结合,维护经济金融秩序。
  六、加强对金融工作的领导
  (一)明确责任。金融是市场经济中的命脉性、引领性、核心性、全局性产业。当前,地方政府许多工作依赖市场运作,并通过现代金融手段来实现,有没有强大的金融支撑非常关键。哪个地方金融萎缩,必然带来经济萎缩。各级干部特别是领导干部要加强金融知识和金融政策学习,学金融、懂金融、用金融。在认识上,要有金融是崛起的支撑, 抓经济必须首先抓金融,有多大金融平台创多大经济奇迹的理念,把发展金融业作为经济工作的重中之重;在思路上,要树立“大金融观”,打破金融即信贷的狭隘认识,凡有助于发展的资源开发、资金融通、资本运作,都纳入金融范畴。县(市、区)长亲自谋划,常务副县(市、区)长具体负责,切实承担起金融政策执行者、金融发展推动者、地方金融监管者、金融安全维护者、金融生态环境创建者的责任。构建起政银企新型关系,让金融在地方发展中发挥重要作用,成为经济活力增强、总体实力壮大、竞争能力提升的丰沛源泉,最终实现经济金融的协调互动发展。每年公开评选三至五名金融工作先进县(市、区)政府领导,由市政府表彰。
  (二)突出重点。一是全力抓好金融生态环境建设。组织开展创建信用县(市、区)、乡、村活动,加大对不讲信用、破坏信用行为的惩治力度。增强金融诉讼案件的公开性、时效性,依法保护金融机构、投资人、债权人的合法权益,为金融业安全、稳健、高效运行创造良好的市场环境。二是下大力健全金融体系。培育、扶持、引进更多的金融主体,是各级政府的重要任务。要优质服务巩固现有的金融机构,千方百计引进新的金融机构,创造条件成立风险投资机构。要抢抓国家健全农村金融体系的政策机遇,全力争取组建农村合作银行、村镇银行、小额贷款公司、农村金融合作互助社,为“三农”发展提供较有力的金融支持。三是积极开展“四资”运作。按照省、市政府的有关要求,结合本地的实际情况,建立完善县级投融资平台,创造性地开展“四资”整合运作工作,形成制度化、科学化、规范化。四是主动打造新型政银企关系。各级政府要建立健全政银企沟通机制,经常组织各种形式的银企对接活动,推动金融与经济的深度融合,努力实现共赢。五是倾力推动企业上市融资。企业上市是一个地方区域经济是否活跃,金融生态是否优良,发展动力是否强劲的综合体现。各级政府要引导企业创新融资方式,改变单一依靠银行融资的现状,充分利用资本市场和各种融资工具,多渠道、多途径地解决资金问题。五年内山区县至少有一家以上企业成功上市,其余地方至少新增两家上市公司。市政府每年通报各县(市、区)推动企业上市工作进展情况。
  (三)夯实基础。一是各县(市、区)政府都要成立金融办,具体承担改善金融生态环境、培育金融市场、推动企业上市、开展“四资”运作、组织银企对接等职能。已经成立的,要充实力量,做到专人、专职、专责。编制紧张的,金融办与投融资公司可以合署办公。二是各级政府要大力培养、引进金融人才。要把学有专长的金融人才公开选拔到金融办、投融资公司,使之知情出力,发挥作用,攻专项、破难题、解瓶颈、化风险、促发展。

二○○八年四月十七日

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南宁市人民政府关于修改《南宁市城市广场管理规定》的决定

广西壮族自治区南宁市人民政府


南宁市人民政府关于修改《南宁市城市广场管理规定》的决定

南宁市人民政府令第35号


  《南宁市人民政府关于修改<南宁市城市广场管理规定>的决定》已经2010年10月26日南宁市第十二届人民政府第102次常务会议审议通过,现予公布,自公布之日起施行。

市 长:黄方方

二〇一〇年十一月四日

南宁市人民政府关于修改《南宁市城市广场管理规定》的决定

  市人民政府决定对《南宁市城市广场管理规定》作如下修改:

  一、第二条第一款修改为“本规定所称城市广场是指本市行政区域内,经过绿化、亮化,公共设施配套齐全并具有一定规模,供市民游憩、娱乐、观赏的开放性场所”。

  二、第二条第二款修改为“城市广场管理区域由市、县(区)人民政府划定,并在城市广场的显著位置立牌公示”。

  三、第四条第三款修改为“县(区)城市广场行政主管部门负责辖区内其他广场的监督管理工作。”

  四、第四条、第七条中的“城市广场管理处”修改为“城市广场管理机构”。

  五、删除第十三条第二项“使用城市广场开展的活动含有商业内容的,提交工商主管部门的审核意见”。

  六、第十八条修改为“违反本规定第九条第一项、第三项、第四项和第十条、第十一条第一项规定的,由城市广场行政主管部门责令改正违法行为,并可处以10元以上200元以下罚款;造成花草树木、场内设施损坏的,应当承担赔偿责任”。

  七、第十九条、第二十条中的“市相对集中行政处罚权行政机关”修改为“城市广场行政主管部门”。

  八、增加一项作为第十九条第三项“违反第十一条第三项规定的,处以200元以上500元以下罚款”。

  此外,对部分文字作了调整。

  本决定自公布之日起施行。

  《南宁市城市广场管理规定》根据本决定作相应修正,重新公布。

南宁市城市广场管理规定

  (2003年11月17日市人民政府令第19号公布, 2005年 5月23日《南宁市人民政府关于修改〈南宁市城市广场管理规定〉的决定》第一次修正,2010年11月4日《南宁市人民政府关于修改〈南宁市城市广场管理规定〉的决定》第二次修正)

  第一条 为加强城市广场管理,维护城市广场秩序,保持城市广场环境整洁及广场设施完好,根据《城市市容和环境卫生管理条例》、《广西壮族自治区实施〈城市市容和环境卫生管理条例〉办法》等法规规章,结合我市实际,制定本规定。

  第二条 本规定所称城市广场是指本市行政区域内,经过绿化、亮化,公共设施配套齐全并具有一定规模,供市民游憩、娱乐、观赏的开放性场所。

  城市广场管理区域由市、县(区)人民政府划定,并在城市广场的显著位置立牌公示。

  第三条 凡进入城市广场管理区域的单位和个人均应遵守本规定。

  第四条 城市广场实行统一管理,分级负责的原则。

  市城市管理行政主管部门是城市广场的行政主管部门,其下属的城市广场管理机构具体负责市级城市广场的日常管理、设施维护、环卫保洁和绿化养护等工作。

  县(区)城市广场行政主管部门负责辖区内其他广场的监督管理工作。

  文化、体育、公安、环保等相关部门按照各自职责,做好城市广场的监督管理工作。

  第五条 进入城市广场的单位和个人应当注意公共卫生、遵守社会公德和游园准则,自觉爱护城市广场内的花草树木和设施。

  第六条 城市广场的喷泉和户外灯饰应按规定开放或开启。

  第七条 城市广场应当保持设施完好并保证安全,地面破损或者设施损坏的,城市广场管理机构应当及时维修。

  城市广场管理机构应加强对广场内绿化植被的管理和养护,保持环境整洁。

  第八条 进入城市广场的单位和个人,应当自觉维护广场内的社会治安秩序。广场内禁止下列行为:

  (一)打架斗殴、酗酒、寻衅滋事或煽动闹事;

  (二)看相算命或其他封建迷信活动;

  (三)非法集会、游行;

  (四)赌博或变相赌博;

  (五)其他扰乱社会治安秩序的行为。

  第九条 进入城市广场的单位和个人,应当自觉维护广场内的管理秩序。广场内禁止下列行为:
  (一)损坏喷水设施、健身设施、电信设施、照明设施、公告栏、雕塑、各类标志和其他公共设施;

  (二)杂耍、卖艺;

  (三)店外经营、无证经营;

  (四)机动车、非机动车(童车、轮椅除外)擅自在广场内行驶或停放;

  (五)其他妨害广场管理秩序的行为。

  第十条 进入城市广场的单位和个人,应当自觉爱护绿地和绿化、环境卫生设施。广场内禁止下列行为:

  (一)随地吐痰、便溺或乱扔、乱倒废弃物;

  (二)践踏花坛、绿地、草坪;

  (三)偷挖、折损、刻划花草树木、采花摘果;

  (四)在绿地内堆放杂物、挖坑取土;

  (五)盗窃、损毁或拆迁封闭市政、绿化、环境卫生设施或改变其使用性质;

  (六)其他破坏绿地及绿化设施的行为。

  第十一条 进入广场的单位和个人,应当自觉保持广场环境整洁、和谐。广场内禁止下列行为:

  (一)在建筑物、构筑物、雕塑或其他公共设施上涂写、刻划;

  (二)吊挂、晾晒物品;

  (三)携犬等宠物进入;

  (四)捕捉、伤害广场鸽;

  (五)随地躺卧、露宿;

  (六)在喷泉、水池中洗澡或洗涤、投掷物品等;

  (七)其他影响广场容貌的行为。

  第十二条 在广场内从事下列活动,经城市广场行政主管部门批准后方可进行:

  (一)文娱、体育等群众性活动,商业性活动;

  (二)散发、悬挂标语、条幅、充气球等宣传品、广告;

  (三)设置公共服务和经营设施;

  (四)其他临时性使用广场的活动。

  第十三条 临时使用城市广场应当向城市广场行政主管部门提交下列材料:

  (一)申请书,内容应当包括使用时间、期限、面积、目的、人数等;

  (二)参加城市广场活动的人数超过二百人的,提交公安部门的审核意见;

  (三)城市广场行政主管部门要求提供的其他材料。

  第十四条 临时使用城市广场应提前5个工作日向城市广场行政主管部门提出申请,城市广场行政主管部门应当在3个工作日内作出是否准予使用的决定,并答复申请人。

  第十五条 经批准临时使用城市广场的单位和个人,应按照批准的内容和范围开展活动。

  临时使用广场应当按照价格行政主管部门核定的范围和标准缴纳有关费用,所得费用全部上缴财政,专款用于城市广场的日常管理和维护。需要使用广场电力或水源的,还应当支付相应的水费或电费。

  经城市广场行政主管部门批准,公益性活动可减免有关费用。

  第十六条 经批准临时使用城市广场的单位和个人应按要求临时设置收集垃圾、废弃物的容器。

  第十七条 违反本规定第八条规定的,由公安机关按有关规定进行处罚。

  第十八条 违反本规定第九条第一项、第三项、第四项和第十条、第十一条第一项规定的,由城市广场行政主管部门责令改正违法行为,并可处以10元以上200元以下罚款;造成花草树木、场内设施损坏的,应当承担赔偿责任。

  第十九条 违反本规定其他规定的,由城市广场行政主管部门责令改正,并可按下列规定进行处罚:

  (一)违反第九条第二项规定的,处以200元以下罚款。

  (二)违反第十一条第二项规定的,处以20元以上50元以下罚款。

  (三)违反第十一条第三项规定的,处以200元以上500元以下罚款。

  (四)违反第十一条第四项规定,造成广场鸽受伤或死亡的,赔偿损失,每只处200元以下罚款。

  (五)违反第十一条第五项规定的,处以10元以上100元以下罚款。

  (六)违反第十一条第六项规定的,处以50元以下罚款。

  (七)违反第十二条、第十五条第一款规定的,处以200元以上2000元以下罚款。

  第二十条 城市广场行政主管部门认为确有必要的,可暂扣与违法行为有关的物品和工具,并通知违法行为人在限定的时间内到指定地点进行处理。

  暂扣物品的处理依照其他有关规定进行。

  第二十一条 本规定自2004年1月1日起施行。1999年7月7日颁布的《南宁市民族、朝阳广场管理暂行规定》同时废止。


《物权法》有利于保障购房者、业主的合法权益

作者:陈召利 主页:http://www.law-god.com

《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日通过,自2007年10月1日起施行。较之过去的相关法律规定,物权法更加规范了房地产交易和小区物业管理,赋予了购房者、业主更多的权利。
一、确立不动产统一登记制度,保障购房者、业主权利。
《物权法》对不动产登记制度做了较大的改动,因为不动产物权的设立、变更、转让和消灭,要经依法登记才发生效力,因此购房者应该充分重视登记制度,以免让自己的权利落空,遭受到不必要的损失。
(一)确立物权公示、公信制度。
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。
登记是购房者必须履行的手续。因为我国实行的是登记生效制度,如果没有经过登记,房屋的所有权实际上并没有发生转移,一旦有第三人凭房产证主张权利,那么购房者即使与开发商签订了商品房买卖合同,交付房款,仍然得不到法律的支持。现实中常会发生因为没有完善登记手续,开发商将房屋“一房二卖”,或者是上当受骗的情况发生。因此,从交易安全出发,购房者应该尽可能的在第一时间办理好登记手续,以免权利落空。
(二)统一不动产登记制度,减少购房者的手续。
第十条 不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。
  国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。
房产证难办,是现在许多购房者共同面对的问题。主要原因是,《物权法》出台以前,办理转让、抵押的登记机构有十几个,其中涉及不动产的机构主要有土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门、运输工具登记部门、工商行政管理部门等。多个登记机构办理相互关联的不动产登记,必然出现重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等问题。其次,许多基层行政机关各自为政,滥用权力,利用设置登记权限和程序获取不当利益的现象也很普遍。再次,无法保证登记内容真实。我国是物权公示主义,实行的也是实质审查,登记时由登记机关对申请人提交的登记材料进行查验,需要时还要查看不动产的实际状况。可是,一些登记机关由于工作量大,对登记材料进行实质性审查时要么登记效率低下,要么粗枝大叶地审查。如果买房者不能和开发商公平地享有信息,导致信息不对称,就很容易会出现欺诈行为。
鉴于此,物权法明确对不动产实行统一登记,尽量节省当事人的时间,减轻当事人的负担。为了保证登记的中立性和效率性,统一登记制度势在必行。并且为了方便实质性审查,《物权法》规定必须在不动产所在地的登记机关办理,对购房者而言,即在所购买房屋的所在地办理。
与此同时,考虑到统一登记涉及行政管理体制改革,实行统一登记需要一个过程,因此又规定,“统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定”。现在《物权法》的规定,意味着当事人可向房产登记机构或者土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记。因此,今后老百姓办理房产证只跑一家就可以拿下,极大方便当事人,减轻其负担,体现立法以民为本的理念。但是究竟由哪个部门来进行登记,有待于法律作出进一步的解释。
(三)登记费用按件收取,规范收费。
第十三条 登记机构不得有下列行为:
(一)要求对不动产进行评估;
(二)以年检等名义进行重复登记;
(三)超出登记职责范围的其他行为。
第二十二条 不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
过去的不动产登记往往按照面积、体积或价额的比例收取,动辄几十万、上百万,还有的登记机构私自规定按年度登记等,为登记人造成沉重负担,也给登记机构带来“权力寻租”空间。为此《物权法》规定,不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取,这将降低购房者登记的手续费,有利于规范不动产登记中的收费行为,防止有关部分通过登记收费搞“创收”,真正的保护了普通业主的权利。
(四)规定预告登记制度,防止“一房二卖”。
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。
在商品房或二手房买卖中,由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差,不良房产商或房东一房多卖,最后也许只有出价最高的买受者得到了产权证;更有甚者,交了钱甚至装修入住后,才知该房产本已抵押给他人。买受人的利益因此受到极大损害。物权法为防止这种情况的发生规定了预告登记制度。
但是,预告登记的效力不是无期限的,预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。因此,办理预告登记之后,到可以正式办理不动产登记时,应当及时办理不动产登记,否则,三个月之后,预告登记将失效。
(五)登记错误,登记机构应当赔偿。
第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。
因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。
生活中,经常发生登记错误的情形,比如将房屋的面积大小登记错误,由大房变成了小房;又或者把所有人的名字登记错误,造成麻烦。这时,登记机关应否承担责任,是一个极富争议的问题。这次通过的物权法明确规定,因登记错误,给他人造成损害的,登记机关应当承担赔偿责任。这避免了在过去由于登记错误,但责任不清,互相推卸责任的情况发生。
二、明确了建筑区划内绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房为业主共有。
第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
小区的道路和绿地归全体业主所有,界定了小区道路的归属,同时也是对这些物权的保护,无论物业管理部门还是业主都不能随意改变这些道路、绿地的规划的应用性质,不能私盖建筑等,即使业主委员会表决通过也不可行。关于物业管理用房的规定很明确,不管是否计入成本,都是全体业主所有。会所、架空层、人防工程等是否为业主共有依然未明确,在司法实践中可能会造成争议。
三、明确规定了业主对建筑物专有部分的收益权。
第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
物权法实施后,小区楼宇(楼顶、外立面、大堂、电梯厅电梯内等)的广告收益将归业主所有。此前,这部分收益大都流入了物业公司的腰包。当《物权法》明确将楼宇广告的收益权和决定权都划归业主时,传统的楼宇广告商业运作模式,将会受到影响。当业主们开始运用《物权法》自决楼宇广告事务时,广告公司是否还能以同物业公司商讨好的价格来获得小区的广告位,这是《物权法》实施后,不得不面对的首要问题。毕竟,谈判对象的改变,将有可能直接导致运作成本的增加。特别是业主们厌倦了广告形式后,极有可能产生的情况是,掌握着决定权的业主们将拿起保护私有权的《物权法》,禁止小区悬挂任何商业性质的广告。
此外,开发商以前销售房子的时候,总喜欢将顶楼做出一个露台,然后在销售的时候,以“免费赠送”的方式送给顶楼的业主。事实上,是开发商拿该栋楼全体业主的共有部分送给了顶层的住户。物权法明确业主对专有部分以外的共有部分享有权利,这使开发商将作为业主共有部分的露台用来出售成为历史。
四、住宅建设用地使用权期间届满,自动续期,使业主倍感“安心”。但非住宅建设用地使用人在购买使用办公、综合性质的物业时,必须在合同中约定土地使用权期满后该土地上的房屋及其不动产的归属。
第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
物权法关于70年后自动续期的规定,给老百姓吃了一颗“定心丸”。但是,物权法没有提及自动续期后是否需要缴费。这意味着需要配套法律、法规进行补充。根据现行行政法的基本原则,政府行政行为必须得到法律授权,在物权法目前并没授权政府在土地使用权续期时收费的情况下,政府并不能擅自收费。不过,随着后续法律法规的完善,届时能否免费续期,尚不确定。但本条适用的仅是住宅用地,对商业和综合建设用地如何处理,能否自动续期则没有具体规定,只是说依照法律规定办理,这对非住宅用地使用人来说无疑是个遗憾。
五、建筑区划内,汽车车位、车库应首先满足业主需要,占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
针对现实生活中的一些情况:有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放;不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足,占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。用业主共有道路停放汽车的车位,属业主共有。这表明,开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有;如果需要收费,在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路,则损害了无车业主的利益,因此只有让全体业主共同分享停车利益,天平才能得到平衡。
六、将住宅“禁商”决定权赋予有利害关系的业主,既是对住宅“禁商”一定程度上的放松,又真正地尊重了业主的意思自治。
第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。