一房多卖执行案件的调查与处理

近几年随着房地产开发的增多，一些房地产开发商为了取得更多的周转资金或获取更多的利润，将正在建设的房屋进行一房多卖或一房既卖又抵押，为此引起了诉讼。笔者对北安市法院三年来因房地产购买抵押、产生纠纷的16件执行案件进行调查并研究处理方法。
一、一房多卖的类型
从16件涉及被执行人为房地产开发商的执行案件来看，有7件是因为一房多卖引起倒出房屋的执行，有4件是开发商为债务人执行拍卖查封的房屋，案外人提供证据证实开发商将房屋出售或抵债、抵押给案外人情形，有5件是法院判决房屋归申请执行人所有，在执行过程中，发现开发商将房屋出售给他人。从调阅卷宗内容来看，一房多卖有五种情形：
（一）二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定，买受人均未取得房产权证，其中一个已经占有使用，但法院判决房屋归未占有使用的申请执行人，这类案件有4件，占25%。
（二）二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定，一个买受人取得房产权证，另一个虽未取得但已经占有使用，在执行过程中，因未取得房产权证但已占有使用的，拒不倒出房屋，法院判决此类执行倒出房屋案件有2件，占12.5%。
（三）先买受人与出售人之间的买卖关系合法有效，并取得了房产权证，且被法院依法保护，但在诉讼至执行期间，被执行人（开发商）与后买受人（案外人）恶意串通，私下协议将房屋出售给后买受人，并且后买受人占有使用房屋，这类案件有5件，占31.3%。
（四）先买受人与出售人之间的买卖关系系合法，未取得房产权证，并占有使用，因买受人为另案被执行人，在执行过程中，买受人、出售人（开发商）与案外人三方恶意串通，将房屋协议给案外人，为原买受人逃避执行提供虚假协议，这类案件有3件，占18.8%。
（五）先买受人与出售人（被执行人）之间的买卖关系无效，后买受人的买卖关系合法，但先买受人已将房屋占有使用，法院判决先买受人倒出房屋，这类案件有2件，占12.5%。
二、一房多卖的处理方法
对于一房多卖的处理原则是司法确认高于行政确认，因为司法权属于上位权，即法院判决确认的产权效力高于房产领发的房屋产权证照的效力。对于第一种情形，买受人均未取得房产权证，但其中一个买受人购买的房屋被法院依法确认，其他买受人虽然占有使用权，但必须予以倒出，其他买爱人持与开发商之间的买卖协议进行另案诉讼，但不影响房屋的倒出。
对于第二种情形，两个买受人与开发商之间的房屋买卖合同均有效，但是取得产权证照的买受人购买房屋的协议效力高于未取得证照买受人的协议效力，因为我国法律规定房屋产权以登记为准，登记所有人的效力大于事实所有人的效力，这是维护房地产交易安全及登记秩序的正常进行，因此，未取得房产权证但占有使用人必须倒出房屋，交付给取得房产权证的买受人，然后另案诉讼开发商返还购房款。
对于第三种情形，如果查清属实，执行机构对后买受人（案外人）的异议不予审查，依照民事诉讼法及执行若干问题的规定，对后买受人和开发商直接认定为恶意串通，予以拘留、罚款，同时将房屋倒出交付先买受人。
对于第四种情形，在执行阶段经常遇到有的被执行人（买受人）购买出售人的房屋，购买后并没有办理变更登记，主要是为了逃避法院的执行，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、冻结财产若干问题的规定》，对于对被执行人购买第三人确需过户的房屋，在征得原产权登记人同意后，法院才可以查封，否则应通过诉讼来确认，但在实际操作过程中，售房人极易与购房人（被执行人）恶意串通，一种情况是另行协议出租给被执行人，另一种情况是将房屋协议出售给案外人，由案外人同被执行人之间协议租售，对于此种情况，法院在执行过程中应对案外人的异议依照民诉法第204条进行审查，同时赋予当事人和案外人诉权，若通过诉讼认定房屋归先买受人所有，法院执行机构应对出售人、案外人及买受人（被执行人）予以拘留、罚款。
对于第五种情形，是通过民事诉讼认定买卖合同的效力，已认定先买卖关系无效，后买卖关系有效，才判决先买受人侵权成立，因此，先买受人必须倒出房屋，交付给后买受人。
总之，从上文分析来看，一房多卖引发的民事、行政、执行争议交叉案件进行。在诉讼阶段，一般应当是中止行政诉讼，先行审理民事争议，判断属于一房多卖的哪种情形进行确权。在执行过程中，执行员发现一房多卖的情形，应先初步审查，如果发现判决有错误应通过审判监督程序进行再审；如果案外人提出异议，执行人员应依法审查，同时赋予案外人诉权；如果发现是恶意串通进行假交易，必须依法严惩。

黑龙江省北安市人民法院 韩召峰

贵州省贵阳市人民政府


贵阳市人民政府令第1号


《贵阳市停车场（库）管理办法》已经2009年3月2日市人民政府常务会议通过。现予公布，自2009年7月1日起施行。



市长



二○○九年三月二十三日



贵阳市停车场(库)管理办法



第一条 为加强停车场（库）的建设和管理，改善道路交通状况，保障交通安全畅通，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国道路交通安全法》、《城市道路管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内停车场（库）的规划、建设、使用及管理。

公共交通车辆停车场、道路客货运输场的规划、建设和管理，法律、法规另有规定的，从其规定。

第三条 公安机关是停车场（库）的监督管理部门，其所属的公安交通管理部门具体负责停车场（库）的日常工作。

规划、建设、城管、交通、工商、物价、税务等部门应当按照各自职责，协同做好停车场（库）的管理工作。

第四条 县级以上规划行政管理部门应当根据城市总体规划的要求，会同公安、建设、城管、土地等部门编制停车场（库）专项规划，报市、县人民政府批准后实施。

停车场（库）的专项规划，应当与道路交通发展相协调，有计划、有步骤地发展公共停车场（库）。

公共停车场（库）专项规划确定的停车场（库）用地未经法定程序调整，不得改变用途。

第五条 鼓励单位或个人根据专项规划投资建设公共停车场（库）。鼓励建设立体式停车场（库）和利用地下空间建设停车场（库）。

建设和开办公共停车场（库）遵循“谁投资、谁受益”的原则。

第六条 新建项目应当按照规定标准配建停车场（库）。

改建、扩建大中型公共建筑、商业街（区）、住宅区、旅游景点，必须按照规定标准增建或者补建停车场（库）。

配建的停车场（库）应当与主体工程同时设计、同时建设、同时投入使用。

第七条 停车场（库）设计方案（含有关主体工程设计方案）应当经规划行政管理部门审核，并征得公安交通管理部门的同意；停车场（库）竣工后，应当经规划、公安交通等行政管理部门核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。

第八条 公安交通管理部门应当会同有关部门组织停车诱导系统等公共停车（库）信息系统的建设，并推广应用智能化、信息化手段管理停车场（库）。

第九条 任何单位和个人不得擅自改变已建成停车场（库）的使用性质。确需改变的，须按程序报经规划、公安交通等行政管理部门同意。

第十条 设置临时停车场，设置人应当依法向公安交通管理部门办理许可手续。

严格控制占用城市道路设置临时停车场。确需占用城市道路作为临时停车场的，按照不影响交通安全畅通的原则，经公安交通、城管、规划等行政管理部门提出合理设置方案，报市、县人民政府批准后实施，并向社会公告。

占用城市道路设置的临时停车场，不得停放大型车辆。

第十一条 公安交通管理部门应当对城市道路临时停车场停放路段每年进行一次评估，并根据道路交通状况、周边停车场（库）增设情况，会同城管、规划等部门对道路临时停车场提出保留或者取消方案，报市、县人民政府批准后实施，并向社会公告。

第十二条 住宅区内规划建设的停车场（库）不能满足业主停车需要，符合下列要求并经住宅区业主大会同意，可将住宅区内道路以及其他空置场地设置为停车场：

（一）不影响道路交通安全、畅通；

（二）不占用绿地；

（三）不占用消防通道；

（四）方便业主停车；

（五）符合国家、省、市停车场设置标准和设计规范。

第十三条 经营性停车场应当依法到公安交通、工商、物价等部门办理相关手续后，方可从事经营活动。

鼓励专用停车场（库）和符合车辆停放条件的单位空闲场地开展社会车辆停放业务，并按规定到公安交通、工商、物价等部门办理相关手续后，纳入公共停车场管理。

第十四条 停车场（库）经营实行管理与经营分开的原则。行政管理部门向停车场（库）收取行政性费用须严格执行国家有关规定，不得参与停车场（库）的经营性分配。

停车场（库）经营者应当按照物价部门核定的收费标准收取机动车停放服务费。

占用城市道路设置的临时停车场（点）实行分路段、分时段计时收费。

第十五条 停车场（库）经营者应当建立健全管理制度和安全防范设施，配备相应管理人员，保障场（库）内车辆停放秩序和安全，自觉接受公安、城管、工商、税务、物价等行政管理部门的监督、检查。

第十六条 停车场（库）经营者应当遵守下列规定：

（一）服从公安交通管理部门的管理，按照营业执照规定的范围经营；

（二）使用公安交通部门统一监制的停车场（库）标志和车辆停放保管凭证；

（三）在停车场（库）醒目位置公示管理制度、监督电话、营业执照和价格行政主管部门核发的收费许可证、收费标准；

（四）配备与其车辆停放规模相适应的照明、通讯、消防和安全设施；

（五）负责进出车辆查验、登记；

（六）维护停车场（库）内车辆停放秩序和行驶秩序；

（七）停车场（库）内发生火警、抢劫及交通事故等情况应当采取相应的应急措施，并及时向公安机关报告；

（八）定期清点场（库）内车辆，发现长期停放或可疑车辆，及时向公安机关报告；

（九）保持停车场（库）环境整洁；

（十）不得在场（库）内开展车辆维修业务；

（十一）禁止载有易燃、易爆、有毒等危险物品和垃圾的车辆在公共停车场（库）内停放；

（十二）法律、法规、规章规定应当遵守的其他行为。

第十七条 进入停车场（库）停放的车辆，应当遵守场（库）内有关管理制度，按指定的泊位停放，并按规定交纳机动车停放服务费。

第十八条 停车场（库）的所有人或者管理人应当将建成后的停车场（库）的验收合格资料、位置、停车容量和管理服务制度、收费标准等相关资料报停车场（库）所在地的公安交通管理部门备案。

第十九条 因停车场（库）经营者管理不善等原因导致车辆在停放期间被损坏、被盗的，应当依法承担赔偿责任。

第二十条 未按建设工程规划许可证的规定建设停车场（库）的，由规划行政管理部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

擅自停用、缩小、关闭停车场（库）或改变停车场（库）使用性质的，由规划行政管理部门责令限期恢复原状，可处1000元以上1万元以下罚款；逾期未恢复原状的，强制恢复，并处1万元以上3万元以下罚款。

第二十一条 未经批准占用城市道路设置临时停车场的，由城管部门责令限期改正，并处2000元以上2万元以下的罚款。

第二十二条 违反本办法有下列行为之一的，由公安交通管理部门责令改正，并按下列规定予以处罚：

（一）擅自设置经营性临时停车场的，处以2000元以上2万元以下的罚款；擅自设置非经营性临时停车场的，处以1000元罚款。

（二）违反本办法第十六条第（一）项至第（十一）项规定的，给予警告，并可处以500元以上5000元以下罚款。

（三）违反本办法第十八条规定的，处3000元以下罚款。

第二十三条 违反本办法规定，同时违反其他法律、法规规定的，由有关部门依据相关法律、法规予以处罚。

第二十四条 本办法中下列词语的含义是：

停车场(库)，是指供各种机动车停放的露天、室内和地下停车场所，包括公共停车场、专用停车场、建筑物配建的公共停车场或专用停车场、临时停车场和道路停车泊位及其他可供车辆停放的场地等。

公共停车场（库），指主要为社会车辆提供停放服务的场所。

道路停车场，指在道路路内（含人行道）设置的机动车停放场所。

专用停车场（库），指供本单位、本居住区机动车停放的场所和私人停车泊位。

第二十五条 本办法自2009年7月1日起施行。2001年8月15日公布施行的《贵阳市公共停车场（点）建设管理办法》同时废止。



关于《贵阳市停车场（库）

建设管理办法》的说明



一、制定的必要性。

随着本市经济社会的快速发展，本市机动车数量与日剧增，停车压力增大，又因监管不力使已建成的部分停车场被挪用，乱停车、停车难问题日趋凸现，成为本市交通管理中的“瓶颈”，有的甚至严重影响道路交通功能的正常发挥，危及道路交通和行人安全，严重影响了本市的城市形象，给广大人民群众的人身财产安全带来了严重的安全隐患，影响了本市构建和谐社会和生态文明城市的正常进行。停车场（库）管理，国家、省、市的相关法律、法规、规章及政策均作了相应规定，对规范我市停车场的管理起到了一定的积极作用，但这些规定较为原则，对停车场在规划、建设、使用及管理的具体措施、审批程序等方面的问题需进一步明确、规范和细化。针对上述问题，为进一步强化本市停车场管理，维护正常的交通管理秩序，促进本市经济社会发展，推进生态文明城市建设，结合本市实际，制定《贵阳市停车场（库）管理办法》（以下简称《办法》），十分适时和必要。

二、起草的依据及过程。

（一）起草依据：

1.《中华人民共和国城乡规划法》；

2.《中华人民共和国道路交通安全法》；

3.《贵阳市道路交通安全管理办法》；

4.《贵阳市市政设施管理办法》；

5.《贵阳市城市道路人行道管理规定》。

（二）起草过程：

为规范本市停车场（库）管理，按照市政府要求，针对本市停车场（库）管理中存在的问题，2008年10月，市政府法制办、市公安交通管理部门在总结本市停车场管理实践的基础上，借鉴外地经验，起草了《办法（征求意见稿）》，征求了市规划、建设、城管、交通、工商行政管理、物价、税务等相关部门和各区、县（市）人民政府的意见。经反复修改，数易其稿，形成草案，已经２００9年３月２日市人民政府常务会议审议通过。

三、需要说明的几个问题。

（一）关于停车场（库）管理的适用范围。

针对本市停车场（库）管理的现状，为创建和维护有序、和谐的城市环境，强化停车场（库）管理，明确停车场（库）的管理范围十分必要，结合本市实际，《办法》第二条规定了“本办法适用于本市行政区域内停车场（库）的规划、建设、使用及管理”。

（二）关于停车场（库）的规划及建设。

《贵阳市道路交通安全管理办法》与《公安部、建设部停车场建设和管理暂行规定》均对停车场（库）的规划、建设作出了具体规定。为规范本市停车场（库）的设置，做到统一规划、合理布局、科学设置，有效解决本市停车泊位严重不足的实际，满足机动车停车泊位与机动车拥有量比例符合国家城市道路交通“畅通工程”的要求，《办法》第四条至第十一条对停车场（库）的规划、建设规定了具体管理措施。主要是：一是严格停车场（库）的规划管理，将停车场（库）的建设纳入城市专项规划；二是按照“谁投资，谁受益”的原则，鼓励单位、个人投资建设和开办公共停车场（库）；三是新建、改建、扩建的建设项目必须按照规定标准配建、增建或者补建停车场（库），要求配建的停车场（库）应当与主体工程同时设计、同时建设、同时投入使用，占用城市道路设置临时停车场须依法设置；四是鼓励专有停车场（库）、专用停车泊位有偿向社会开放，提高停车泊位的使用率。

（三）关于住宅区内设置停车场。

因部分住宅区内配建的停车场（库）不能满足业主停车的需要，为解决住宅区内部分车辆乱停、乱放，引导业主规范停放，确保车辆、行人通行和车辆停放安全，《办法》第十二条就住宅区内设置停车场作出了具体规定。

（四）关于停车场（库）经营管理。

为促使停车场（库）的所有人或者管理人严格、规范经营管理，强化经营者管理职责，为车主提供公平、合理、优质的服务，防止和减少因停放车辆发生各种矛盾，《办法》第十四条至第十六条规定了停车场（库）经营中的具体管理措施。

（五）关于行政处罚。

为保证《办法》所确定的停车场（库）的各项管理措施得到有效实施，加大对停车场（库）管理中违法行为的处置力度，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国道路交通安全法》、《贵阳市道路交通安全管理办法》、《贵阳市市政设施管理办法》等法律、法规的相关规定，结合本市实际，对违反本《办法》的行为，在《办法》第二十条至第二十三条分别设定了相应的行政处罚。