从一个案例看专利法上的“禁止重复授权”原则/林海涛

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 10:41:22   浏览:9358   来源:法律资料网
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从一个案例看专利法上的“禁止重复授权”原则
林海涛
案情简介:1991年2月7日,舒某向中国国家专利局提出了一项实用新型专利申请,1992年2月26日被授予专利权(即在先使用新型专利,专利号:91211222.0),该专利权于1999年2月8日因权利期限届满而终止。1992年2月22日,舒某提出了另一项发明专利申请,1999年10月13日被公告授权(即在后发明专利,专利号:92106401.2)。2000年12月22日,请求人山东省济宁无压锅炉厂对在后的发明专利向专利复审委员会提出无效宣告请求,其理由是在先实用新型专利已经被授予专利权,在后的发明专利申请与其是同样的发明创造,授予专利权不符合专利法实施细则规定的同样的发明创造只能被授予一项专利权的规定。2001年3月26日,专利复审委员会以“不存在实用新型专利权和发明专利权共同存在的情况”为由做出了维持在后发明专利权有效的第3209号无效宣告请求审查决定。请求人不服该无效决定,向北京市第一中级人民法院提起行政诉讼。一审法院经审理,判决维持了专利复审委员会的审查决定,并进一步解释说,同样的发明创造只能授予一项专利权应理解为“同样的发明创造不能同时有两项或两项以上处于有效状态的授予专利存在。”请求人仍不服,上诉至北京市高级人民法院。该院(2002)高民终字第33号行政判决书撤销了一审判决和复审委员会的决定,理由是:一项专利一旦权利终止,从终止之日起就进入了公有领域,任何人都可以对该公有技术加以应用。在本案中,舒某在先申请并被授权的实用新型已于1999年2月8日因权利期限届满而终止,该专利技术隧已进入公有领域;在后申请的发明专利因与在先的实用新型专利系相同主题的发明创造,故在该发明专利与1999年10月13日被授权公告时,相当于把进入公有领域的技术又赋予了专利权,应属重复授权,违反了专利法实施细则中关于同样的发明创造只能被授予一项专利的规定。 【1】
由此可见,终审法院之所以会对本案做出了与一审法院和专利复审委员会不同的处理结果,主要是对专利法上的禁止重复授权原则产生了不同的理解。而专利法上的禁止重复授权原则,按照我国《专利法实施细则》第十三条第一款的规定是指“同样的发明创造只能被授予一项专利。”但是同样的发明创造既可以(1)由不同的申请人向专利局同时或者先后提出相同主题的专利申请,也可以(2)由同一申请人先后向专利局提出实用新型专利和发明专利申请。对于(1)种情况,根据我国《专利法》第九条和《专利法实施细则》第十三条的规定,最终获得专利授权的只可能是其中的一个申请人,而不能将同样的发明创造重复授予不同的专利申请人。而对于(2)种情况是否属于的重复授权我国的法律法规尚无明确的规定,在现实中,确实存在某些专利申请人既想获得实用新型的快速授权又想获得发明专利的较长时间的保护,从而会对同一发明创造先提出实用新型专利申请并在该技术公开之前又提出发明专利申请。对于上述“接力式”的申请,目前我国专利审查的一般做法为“如果发现同一申请人就同样的发明创造提出的另一份申请符合授予专利权,在尚未授权的申请符合授予专利权的其它条件时,应通知申请人进行选择…申请人可以放弃其已经获得的专利权,也可撤回其尚未被授权的申请”。 【2】由于本案中,专利复审委员会认为舒某的发明创造符合发明专利的授予条件而其就同一发明创造获得的实用新型专利保护期已届满,所以舒某已不存在在发明专利和实用新型专利之间选择的可能性,从而直接就授予了舒某发明专利权。但是终审法院在本案中否定了专利复审委员会的上述做法。由此可见,终审法院与一审法院和专利复审委员会对禁止重复授权原则的不同理解是在第(2)种情况。所以本文也主要是结合本案从第(2)种情况来探讨专利法上的禁止重复授权原则的。
一,我国《专利法》并不禁止专利权人将其实用新型专利权转化为发明专利权。
《专利法》是判断一项专利申请是否符合专利授予条件的主要法律,只要不违背《专利法》的禁止性规定,他人提出的专利申请如果符合《专利法》规定的专利授予条件就应赋予其专利权。不同的专利申请人就同一发明创造先后提出专利申请之所以最终只会有一个申请人获得专利权,也许并不在于在后申请的发明创造达不到专利法所规定的专利授予条件,而在于《专利法》第九条明确规定了同样的发明创造只能授予最先申请的人。而如果《专利法》要禁止专利权人将其实用新型专利权转化为发明专利权,它只要在其第九条中加入一禁止性条款就可以做到,但是我国《专利法》并没有这么做。因此,基于“法无明文禁止即可为”之一般法理,在民事领域,除了法律法规对公民的权利作出限制或禁止之外的民事权利都应是公民的合法权利,所以我们有理由相信:只要同一专利申请人基于同一发明创造先后提出的两种不同类型的专利申请都符合了《专利法》的专利授予条件,他就有权将其先获得的实用新型专利权转化为发明专利权。我国《专利法》的专利授予条件包括形式条件和实质条件。形式条件是指国务院专利行政部门对专利申请进行初步审查、实质审查以及授予专利权所必须的文件格式和履行的必要手续。 【3】申请人只要按照专利审查部门的要求去做,专利申请的形式条件一般都可以达到。因此,一项专利申请能否被授予专利权的关键就在于该申请是否符合专利的实质条件,即是否能通过新颖性、实用性和创造性的“三性”审查。
在本案中,各方对舒某提出专利申请技术的实用性和创造性并分歧。而法院之所以会认为专利复审委员会是重复授权,从《专利法》规定的专利授予条件来看就是认为该技术已进入公有领域,从而缺乏新颖性。而所谓“新颖性”,按照我国《专利法》第二十二条第一款的规定是指“在申请日以前没有同样的发明或者实用新型在国内外出版物上公开发表过,在国内公开使用过或者其他方式为公众所知,也没有同样的发明或者实用新型由他人向国务院专利行政部门提出过申请并且记载在申请日以后公布的专利申请文件中。”因此,判断一项发明创造是否具有新颖性的技术标准是看该发明创造同申请日以前已经公开的技术相比是否具有新颖性,而不是同现存的技术作比较,该发明创造技术也许早已被他人开发出来但他人未将该技术公开也从未公开使用过,那么他人的技术就不能成为判断一项专利申请是否具有新颖性的技术标准。在本案中,舒某于1992年2月7日提出专利申请的实用新型具有新颖性,该实用新型到1992年2月26日舒某被授予实用新型专利权时才公开,那么由于舒某以同样的发明创造于1992年2月22日提出的发明专利申请在该实用新型公开之前,所以该发明并不丧失新颖性,再加之该发明也符合了发明专利所要求的创造性和实用性的实质条件,那么根据我国《专利法》第39条的规定“专利申请经实质审查没有发现驳回理由的,由国务院专利行政部门做出授予发明专利的决定”,舒某是可以获得该发明专利权的。但是由于考虑到专利权申请人对同一发明创造同时拥有发明专利和实用新型专利并无额外的利益,且有重复授权之嫌,所以专利局在同一申请人对同一发明创造提出的实用新型专利和发明专利都符合专利授予条件时会要求申请人在这两种专利类型中选择。专利局的这种做法是符合《专利法》的规定的,并不属于《专利法》所禁止的重复授权。
二,一项专利权利终止后,该专利技术也未必会成为公有技术。
在本案中,法院之所以会认为专利复审委员会是重复授权,是因为终审法院认为:一项专利一旦权利终止,从终止之日起就进入公有领域,任何人都可以对该公有技术加以利用,所以不能把已进入公有领域的技术又赋予专利权。终审法院的理由在通常情况下是正确的,大多数的专利在其权利保护期届满或者因其它原因导致权利终止时,该专利技术就进入了公有领域。但是在某些特殊情况下,即使某一专利权利终止,该专利技术也未必会进入公有领域,终审法院的理由至少不能合理的解释以下两种情况:
第一种情况是关于“从属专利”。所谓从属专利,是指在后申请的发明或者实用专利的保护范围完全落入另一项在先申请的发明或者实用新型专利保护范围之内。例如,在先专利的独立权利要求包括A、B、C三个技术特征,在后专利的独立权利要求包括A、B、C、D四个技术特征,就会出现上述现象。因此,在后专利权人虽然取得了专利权,但是未经在先专利权人许可,在后专利权人仍不能实施其专利权,否则就会侵犯到在先专利权,而对于双方权利人之外的第三人来说,他如果要实施在后专利,就必须要经过双方权利人的同意,否则就会侵犯一方或双方的专利权。因此,在从属专利中,只要在先专利权是有效存在的,即使在后专利权因某种原因而导致权利终止了,在后专利权的技术方案实际上仍然受到在先专利权的保护,第三人未经在先专利权人的许可而实施了在后专利的技术方案,就会侵犯到在先专利权。我们甚至可以从理论上推论:如果在先专利不断的得到开发,从而开发出在后技术、在在后技术…,而在后的技术获得专利权保护的范围又总是落在先专利权的保护范围之内,那么在这一系列的从属专利中,只要在先专利是有效存在的,即使在后的从属专利权终止了,这一系列的从属专利技术实际上仍然不会处于公有领域。
第二种情况是:假如某甲于1991年3月1日向专利局就某项技术提出了发明专利申请,而某乙就同样的技术于该年的3月5日向专利局提出了实用新型专利申请,由于实用新型专利申请只进行形式审查某乙在该年的9月5日就获得了该发明创造的实用新型专利授权。后由于某种原因,某乙于1993年9月5日放弃了该实用新型专利权,而此时就该发明创造的发明专利申请仍在审查中。那么如果认为“一项专利一旦权利终止,该技术从终止之日起就进入公有领域”的话,那么由于该实用新型专利权已经终止,该发明创造也就进入了公有领域。如果按照这种逻辑,那么就该发明创造提出的发明专利申请就会被以该发明创造已进入公有领域为由而被专利局驳回,从而出现同样的发明创造“在先申请”反而会被“在后申请”抵触掉的情景,这不仅对于在先申请人来说是极不公平的,而且也已明显的与我国《专利法》所规定的“在先申请”原则相违背。
三,允许专利权人将其实用新型专利权转化为发明专利权的做法是符合我国目前的科技发展水平的,有利于保护专利权人的合法权益。
目前从一些国家的专利审查实践来看,并没有同一人不能就同一主题同时或先后享有发明专利权和实用新型权的公认原则。例如,在德国就允许同一申请人就同一技术方案同时享有发明专利权和注册实用新型权,而日本则不允许同一人就同一技术方案同时或先后被授予发明专利权和实用新型权。 【4】这正如有学者在讨论禁止重复授予专利权的问题时所说的“在不同的知识产权之间,包括在发明专利和实用新型权之间,在理论上,并不存在禁止对同一人重复授权的原则。允许重复授权或者不允许重复授权,不是理论问题,而是国家的政策选择问题。而在选择时首先应当考虑的是,重复授权是否有必要,对权利人是否更有利。” 【5】笔者认为,允许我国专利权人将其实用新型专利权转化为发明专利权的做法是考虑到我国目前的科技发展水平的明智之举,有利于保护专利权人的合法权益。
首先,从我国目前的专利申请状况来看,据统计,从1985~2000年间,国内申请人的发明专利申请为156434件,实用新型专利申请为590855件;同期的专利授权为,授予国内申请人发明专利25616件,实用新型专利397166件。 【6】从以上的数据,我们不难发现,目前在我国的专利权体系中,实用新型专利相对于发明专利在数量上占有绝对的优势,而且国内申请人要获得一项发明专利的困难比较大,发明专利的被授权量约只占申请量的16%。这种状况的出现是由我国目前的科技发展水平所决定的,而且这种状况在短时间内也不会发生根本性的改观。因此,从我国的实际情况和维护专利权人的合法权益出发,我们甚至应该鼓励同一申请人对同一发明创造在该技术被公开前先后提出实用新型专利和发明专利申请,因为即使发明专利不会被授权,申请人仍然有可能获得实用新型专利;而如果认为同一申请人就同一发明创造先后提出的两种不同类型的专利申请会相互“抵触”的话,那么由于实用新型专利只进行形式审查从而会较早的获得专利授权而公开该发明专利技术,那么该发明创造获得发明专利的机会也就没有了;而如果同一申请人对同一发明创造只提发明专利申请而不提实用新型专利申请的话,由于发明专利的获得授权的机会比较少,申请人如果不能得到发明专利授权的话,由于该发明创造已经公开,他连获得实用新型专利的机会也没有了,那么申请人为开发该发明创造所付出的创造性劳动就得不到任何回报。
第二,允许专利权人将其实用新型专利权转化为发明专利权的做法可以在一定程度上弥补从发明专利申请日到发明专利授予前,发明专利申请人的合法权益得不到有效保护的缺陷。我国《专利法》虽然对发明专利从申请日到授权前这一段时间提供“临时保护”,但是这种“临时保护”却缺乏法律的强制力,该发明创造的技术公开后,申请人既不能禁止他人实施该技术也不能通过法律的手段强制他人缴纳专利使用费,一切都要等到发明专利被授权后才能“秋后算帐”。但对某些专利技术来说,等到发明专利被授权的时候,专利权人就会发现他人已经利用他的专利技术创出品牌或者市场上的利用其专利制造的产品已经很普遍了,专利权人已经很难再进入该产品市场了。针对这种情况,某些既想获得实用新型专利的快速授权又想获得发明专利较长时间保护的申请人,就会同一发明创造先提出实用新型专利申请在该技术公开之前再提出发明专利申请,由于实用新型专利的技术方案在获得授权时才公开,所以申请人在该技术公开后就可以凭借实用新型专利权有效的控制和许可他人使用该专利技术,从而赢得市场的主动。专利权人的这种做法完全是合情合理的,因为“天下没有免费的午餐”,专利权为开发该发明创造付出了创造性的劳动,他就应该从其创造成果中优先获得回报,这也是专利法保护发明创造的宗旨所在。
第三,允许专利权人将其实用新型专利权转化为发明专利权的做法也不会侵害到社会公众的利益。目前我国对一项发明创造的专利保护期最长为20年,允许专利权人将其实用新型专利权转化为发明专利权的做法,从理论上讲,对该发明创造的专利保护期就可能超过20年。例如,在本案中,舒某于1991年2月7日向专利局提出了实用新型专利申请,在该技术公开前由于1992年的2月22日提出了发明专利申请,如果舒某将其先获得的实用新型专利转化为发明专利的话,那么该发明创造所获得的专利保护的最长期限是从1991年2月7日到2012年的2月22日共21年零15天。但这是理论上的探讨,事实上,除了药品专利外,一般专利的平均寿命大约只有10年左右,远远达不到20年,这是由市场所决定的。况且,从历史来看,专利权人和社会公众之间的利益平衡不是一种绝对的平衡,而是一种动态的平衡,由于目前专利审查的速度已经加快,专利权人即使对一项发明创造会延长专利的保护期,一般来说也不过几个月的时间,这种延长尚属在“利益平衡”的正常浮动范围之内,不能简单的认为这种延长已经打破了专利法上的“利益平衡”从而侵犯了公众利益。
【1】 见《中国知识产权报》(2002年4月15日)第三版的“背景资料”。
【2】 见国家知识产权局《专利审查指南》第二部分第三章第六节。
【3】 见黄勤南 著 《知识产权法教程》,中国政法大学出版社,第173页。
【4】 据媒体报道,日本拟在2004年底修改其实用新型法,其中的修改建议之一就是允许“实用新型授权后可以转化为发明专利权”,见韩晓春 《日本酝酿修改实用新型法》,载《中国知识产权报》,2003年12月27日。
【5】 见汤宗舜 《关于禁止重复授予专利权问题的探讨》,载《知识产权》2003年第6期。
【6】以上数据出自国家知识产权局主办 《中国知识产权年鉴》(2000),知识产权出版社,第191页和197页。
(附英文标题:Analysis to the principle of repeating patents by prohibited from a case.)

(本文发表于《电子知识产权》2004年第2期)
作者:林海涛,男,山东青岛人,现为上海大学知识产权学院02级硕士研究生,主要从事知识产权法方面的学习和研究。本文仅代表作者个人的见解,如有不同意见请通过shhdxlht@sohu.com与作者联系。



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对外贸易经济合作部关于进一步明确航空快递业务是国际货运代理业务的组成部分的通知

对外贸易经济合作部


对外贸易经济合作部关于进一步明确航空快递业务是国际货运代理业务的组成部分的通知
外经贸部


山东省、湖北省、江西省、福建省、辽宁省、大连市、厦门市外经贸委(厅局):
最近一些省、市邮电局、安全局、公安局、工商行政管理局、海关联合发文,以维护国家安全和通讯秩序为名,禁止非邮政部门办理印刷品、文件资料等的速递业务,并限期已办理速递业务的非邮政单位到地方工商行政管理局办理注销登记手续。为了维护快递业务的正常进行,现将有
关问题通知如下:
一、今年六月份经国务院批准公布的《中华人民共和国国际货物运输代理业管理规定》第17条规定:“国际货物运输代理企业可以接受委托,代为办理下列部分或者全部业务”其中第4项就是“国际快递,私人信函除外”,这个规定进一步明确了国际快递业是国际货运代理业务的一
部分。凡经外经贸部批准经营国际快递业务并在国家工商行政管理局登记注册的企业,均享有合法经营权。
二、一九八六年十二月二日公布的《中华人民共和国邮政法》第八条规定:“信件和其他具有信件性质的物品的寄递业务由邮政企业专营,但是国务院另有规定的除外”。货代企业所经营的快递业务不包括信件而是商务文件、贸易单证、样品、小件货物等。邮政法规定邮政企业专营的
是信件和其他具有信件性质物品的寄递业务,地方邮电局等单位的通知将信件……专营改为文件……是违反邮政法的,根据《中华人民共和国邮政法实施细则》第四条,对信函的解释是:“信函是指以套封形式传递的缄封信息的载体。”,而从事快递业务的公司经营的商务文件是可以接受
海关开封查验,因此经营信函和文件是两种性质完全不同的业务。对外经贸部是国务院授权管理货运代理业务(包括快递业务)的主管部门,邮电部门成立的速递公司也是经外经贸部批准成立的。
三、在我国货代企业所从事的快递业务是否属邮政专营的问题,八十年代初有过争论,后反映到人大立法委员会。人大立法委员会通过广泛的调查,听取各方的意见,最后在邮政法中予以明确的界定,海关总署一九八五年二月二十五日公布了“中华人民共和国海关对进出口快递物品监
管办法”,一九八六年十二月二十四日国家工商行政管理局(86)工商办字第76号文指出:“关于划清邮政和航空货运速递业务范围的问题,应以邮政法第八条的规定为准。”这些法律和文件使这场历时五、六年的争论告一段落。现在有些地方又旧话重提,把本来明确了的问题又复杂
化了。根据现行法律法规,目前我们一是要做好宣传工作,二是会同有关部门整顿货运代理市场。对航空货运快递业务要加强管理,凡是经外经贸部批准的国际货运代理企业,要遵纪守法,保守国家机密,提高服务质量,做好本职工作。
请你们接到本通知后,向当地人民政府汇报,对从事快递业务单位的合法权益要给予支持和保护,使之更好的为我国对外经贸活动服务。



1995年8月28日

黑河市人民政府办公室关于印发黑河市城区廉租住房项目建设和廉租住房管理办法的通知

黑龙江省黑河市人民政府办公室


黑河市人民政府办公室关于印发黑河市城区廉租住房项目建设和廉租住房管理办法的通知

黑市政办字〔2010〕34号


中、省、市直各有关单位:
《黑河市城区廉租住房项目建设和廉租住房管理办法》已经市政府研究通过,现印发给你们,请认真抓好贯彻落实。
  
  
二○一○年六月二十五日



黑河市城区廉租住房项目建设和廉租住房管理办法

第一章 总 则
  第一条 为加强我市城区廉租住房项目建设和廉租住房管理,逐步解决城区低保、低收入家庭住房困难,管理好已入住的廉租住房,根据有关法律、法规、政策规定,制定本办法。
第二条 本办法所称廉租住房项目,系指集中新建及在棚户区改造、经济适用住房、普通商品住房建设项目中配建的,单套面积50平方米左右的,主要用于解决低保、低收入家庭住房困难的项目。
  第三条 本办法所称的廉租住房管理,系指实物配租的廉租住房、个人完全产权的廉租住房、共有产权的廉租住房的建设与管理。
第四条 廉租住房建设和分配按照政府主导与市场化运作相结合,统筹规划、合理布局、因地制宜、“租售并举”和“公开、公平、公正”的原则,切实改善低保、低收入住房困难家庭的住房条件。
第五条 市政府是廉租住房项目建设和廉租住房分配及管理的组织实施主体和责任主体。
  市房产局作为住房保障工作的主管部门,要协调发改委、财政局、住房和城乡建设局、监察局、审计局、国土资源局、城乡规划局、环保局、物价局、地税局等部门做好廉租住房建设项目的立项、规划许可、用地许可、环评、施工许可、资金拨付、税费优惠及廉租住房的分配和管理,各相关部门要按职责分工做好协同配合及有关工作。
  第二章 项目计划管理
  第六条 廉租住房建设纳入政府住房建设规划,市房产局、发改委、财政局共同编制年度廉租住房建设计划和实施方案,并于每年十月底前将下一年度廉租住房建设计划和实施方案报省相关部门。
  第三章 项目建设管理
  第七条 廉租住房建设项目必须认真执行《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国合同法》、《建设工程勘察设计管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》、《民用建筑工程节能质量监督管理办法》等有关法律、法规和规章,依法实施建设管理。
第八条 廉租住房建设项目实行项目法人责任制。市政府对廉租住房建设项目负总责。市住房保障工作办公室为廉租住房的管理机构。黑河市城市建设投资开发有限责任公司或廉租住房实施机构为项目法人,负责项目建设管理工作。
第九条 廉租住房项目建设实行招标投标制。廉租住房项目的设计、施工、监理单位依法实行招投标。项目管理部门要将招投标文件在政府网站及公开媒体上予以发布,不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标程序。严格履行招标、投标、评标程序。
  第十条 廉租住房项目建设应选择具有相应资质的设计单位和施工企业进行项目设计和项目建设。廉租住房建设项目选用的建筑材料和设备,其质量必须符合国家和省规定标准。广泛应用新材料、新工艺、新技术和新设备,推广节能、省地、环保型住宅。
  第十一条 廉租住房项目建设实行合同管理制。项目法人要与工程建设的设计、施工、监理企业依法签订合同,并监督设备材料供应企业提供的设备材料质量。
  第十二条 集中新建廉租住房建设项目,可以根据建设地点的实际情况建设适当规模的商服用房及物业管理用房。按商服用房的占地面积缴纳土地出让金。
  第十三条 棚户区改造中低保、低收入住房困难家庭回迁安置的,为其建立廉租住房档案,纳入廉租住房管理。
  第十四条 享受棚户区改造优惠政策的棚户区改造、经济适用住房及其他政策性住房建设项目中由开发建设单位无偿提供5%的廉租住房,在办理项目审批前签订供房合同,合同内容应包括套数、面积、楼栋号、单元号、房号、建设标准、交付时间、违约责任等相关内容。廉租住房实施机构参与项目的招投标、质量监督、竣工验收等工作。
  第十五条 廉租住房建设户型标准要控制在单套面积50平方米左右。简单进行室内装修达到基本入住标准。
  第十六条 廉租住房建设项目实行分户竣工验收,在建设工程竣工验收前,市住房保障工作办公室组织市廉租住房实施机构、设计、施工、监理等单位对每个廉租住房自然间进行检查验收。未经验收或验收不合格的,建设单位不得组织建设工程竣工验收。
  第十七条 建筑工程质量监督机构应当加强对廉租住房项目的建设及竣工验收的监督检查,对建筑质量不合格、建筑材料质量达不到要求及竣工验收程序不符合规定、工程实体质量或使用功能存在明显缺陷的,要责令建设单位整改。整改合格后,方可允许建设单位组织工程竣工验收。确保廉租住房交付时,供水、供电、供暖、电信等设施达到使用要求。
  第十八条 建立健全廉租住房建设项目档案。从项目设计到竣工验收等环节的图纸、文件及相关资料,都要严格按照档案管理有关规定收集、整理和归档,档案管理应当由专人负责并严格履行职责。
  第四章 项目资金管理
  第十九条 多渠道筹集廉租住房建设资金。建设资金主要来源包括:市房产局会同市发改委、财政局向上争取中央预算内投资和省级预算补助资金;市财政预算安排的资金,土地出让金净收益10%以上的资金,住房公积金增值收益扣除风险准备金、管理费和经市政府批准用于管理设施建设、设备改造等专项资金后的资金;廉租住房专项补助资金结余部分。
  第二十条 廉租住房建设资金,实行专户管理、分账核算、专款专用,不得以任何形式截留、挤占、挪用。市财政局按照廉租住房项目建设进度及时拨付资金。
  第二十一条 廉租住房建设项目资金的筹集、管理和使用由审计部门负责审计,纪检监察机关负责监督。
  第五章 廉租住房出租、出售管理
  第二十二条 出租的廉租住房是指市政府出资购置或建设,向符合实物配租条件的城市低保家庭提供的廉租住房。
第二十三条 出售的廉租住房是指市政府以建安成本价的60%出售给实物配租户和以成本价或低于市场价出售给低保、低收入、住房困难家庭的廉租住房。廉租住房出售可采取“个人完全产权廉租住房”、“共有产权廉租住房”两种方式。
  个人完全产权廉租住房是指实物配租户按建安成本价的60%购买的和低保、低收入、住房困难家庭以成本价或低于市场价购买的廉租住房。
  共有产权廉租住房是指在城市棚户区改造项目中回迁安置的低保、低收入、住房困难家庭上靠户型面积使用中央预算内投资和省级配套资金的;在城市棚户区改造项目中回迁安置的享受上靠户型优惠价格的,分别按照各自所占资金比例在《房屋所有权证》上标明各自所占份额的廉租住房。
  第二十四条 廉租住房保障对象购买廉租住房,须与市住房保障工作办公室签订《购房合同》。合同中应载明购房金额和产权比例、支付方式、房屋处置的约束条件、物业管理、违约责任以及相关争议解决办法等内容。
  第二十五条 保障对象购房后可以申请办理房屋权属登记,领取《房屋所有权证》。市房产局发放《房屋所有权证》时,应当在“附记”栏中标明“个人完全产权廉租住房”或“共有产权廉租住房”。
第二十六条 市房产局要将廉租住房售房资金和回收的中央预算内投资及省级配套资金,全额缴入市廉租住房资金专户,专项用于廉租住房建设,不得挪作他用。严格管理,分账核算,由同级财政部门监管,同级审计部门监督。
  第六章 廉租住房使用和管理
  第二十七条 廉租住房应按照《物业管理条例》的规定组织实施物业管理,为其提供物业管理和其他服务工作。
  1、实物配租房暂不收取房租,实行自修自住,物业服务费实行减半收取。
  2、取得完全产权和共有产权的廉租住房业主应按规定缴交物业专项维修资金,用于物业的共用部位、共用设备、设施,大中修或更新改造。正常缴纳物业管理费,用于物业的共用部位、共用设备、设施的日常维修。自用部位、自用设备、设施维修养护由业主负责。
  第二十八条 入住的廉租住房达到限定的年限后,该房屋可以进入房地产市场进行交易。出售廉租住房的家庭,不再享受保障性住房的政策。
  1、按照建安成本价60%购买廉租住房的实物配租户,在办理《房屋所有权证》后10年内不得出售、出租、转让、赠与等。办理《房屋所有权证》满10年的,上市交易时补交购房时的40%优惠的差价款。
  2、按照成本价或低于市场价购买廉租住房的保障对象,在办理《房屋所有权证》后5年内不得出售、出租、转让、赠与等。办理《房屋所有权证》满5年的,上市交易时正常缴纳各种税费并按不低于当年基准地价的10%比例补交土地出让金。
  3、实行共有产权管理的廉租住房,在办理《房屋所有权证》后5年内不得出售、出租、转让、赠与等。办理《房屋所有权证》满5年后可上市交易。上市交易时,在棚户区改造项目中回迁安置的低保、低收入家庭上靠户型面积使用中央预算内投资和省级配套资金的收回政府投入资金。
  第七章 监督检查
  第二十九条 对实物配租户擅自将廉租住房出售、出租或改做其他用途的,由市房产局牵头,组织相关部门根据有关规定依法进行查处。
第三十条 对弄虚作假享受实物配租房或骗购廉租住房的个人,已入住的,由市住房保障工作办公室限期退出,责令其按市场租金价格补交房租,并依法追究本人和相关单位负责人的责任;未入住的,无条件收回,并依法追究本人和相关单位负责人的责任。
  第三十一条 对廉租住房项目建设和廉租住房管理中玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、贪污受贿和截留、挤占、挪用、克扣工程建设资金的单位和个人,要依法依纪严肃处理;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
第八章 项目建设和廉租住房实施机构
  第三十二条 成立廉租住房建设和廉租住房管理的专门实施机构,负责廉租住房建设和后续管理工作。其主要职责是:
  1、按市政府廉租住房建设年度计划和实施方案的要求,负责办理项目审批手续和项目建设及管理;
  2、负责交付使用后的廉租住房后续管理工作;
3、负责共有产权份额界定和出具相关手续;
4、对实物配租房实施物业管理和房屋维修养护及收取相关费用;
5、负责认定和出具廉租住房出售的相关手续;
6、对实物配租户、个人完全产权、共有产权的廉租住房使用情况进行监督和检查,对有问题的住户进行告诫和责令改正,并及时通报市住房保障工作办公室。
第九章 附 则
  第三十三条 本办法自发布之日起施行